お役立ち情報

【Q】
借主がオーナーであるわたしに無断で、契約者自身が住まずに、その知人に居住させた場合、契約上の義務違反になるのでしょうか？この場合は契約を解除できますか？

【A】
結論からいうと、居住用物件で、賃貸借契約書に記載した入居者が居住せず、知人が住んでいる場合には、無断転貸（義務違反）したことになり、通常は、契約を解除することができるでしょう。ただし、必ず解除できるわけではなく、以下のような点を確認する必要があります。
まずは基本的な事項になりますが、民法上、賃貸人の承諾を得なければ第三者に転貸することはできません。居住用の賃貸借契約では、通常、この民法のルールと同種の無断転貸禁止条項が定められています。ですので、賃貸借契約上の入居予定者以外の第三者（知人など）が入居しれば、無断転貸（契約違反）であり、賃貸借契約を解除することができることが通常でしょう。
ですが、注意も必要です。まず、転貸について承諾しているような場合には、当然のことながら転貸は適法なものであり、解除することはできません。サブリースにおけるオーナーと会社との契約（マスターリース契約）などは、当然のことながら転貸を承諾する条項が含まれています。
もう一つの注意点は、無断転貸があっても必ず賃貸借契約が解除できるのではなく、判例上の信頼関係破壊の法理に基づき、例外的に信頼関係の不破壊などを理由に解除権が制限される場合があることです。事案に応じた事情ではありますが、共同相続人から他の共同相続人への無断転貸や離婚した夫から妻への無断転貸の場合（最高裁３６年４月２８日、最高裁昭和４４年４月２４日）に解除が認められなかった事例があります。
このように、転貸禁止の居住用物件でも、転貸したから即解除、とは限らないことには注意が必要です。

【民法】
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第六百十二条　 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２　 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。