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2020年繁忙期も中盤に差し掛かりました。今日は、賃貸住宅を所有するオーナー様に、最も効果的な、空室対策である、インターネットで競合物件とご自身の物件を比較して対策を打つ方法論について、ご紹介したいと思います。

①お部屋探しの方法
お部屋探しをする方々の90%以上が、インターネットで情報収集していると言われています。大手ポータルサイトにて、各地域ごとに検索して、物件を絞り込むという方法を取っています。ポータルサイトを検索して頂ければわかりますが、検索画面で以降の内容を検索します。「物件エリア」「家賃」「敷金礼金など初期費用」「間取り（１R、２LDKなど）」「物件種別（アパート、マンション、戸建など）」「駅までの徒歩分数」「専有面積」「築年数」「各種こだわり条件」、ほぼこの順番で調べていきます。その過程で、条件を入れれば入れるほど、対象物件が減っていきます。つまり、検索過程で減りすぎた場合は、条件を和らげ対象物件を増やし、自分の条件にあった物件を選定するまで、この作業をしていきます。最終的に、気に入った物件があると。掲載不動産会社へ問い合わせるという流れで進めています。

②物件で選ばれる方法
上記のお部屋探しの方法の中で、オーナー様の物件が、検索される中で、残っている事が重要です。つまりポータルサイトで検索して、ヒットするような物件でなければいけないという事です。その為、ポータルサイトにある検索ボタンに合わせて、地域の競合物件の中で、選ばれる条件になっているかがポイントになります。特に、上記で上げた検索ボタンの順番も重要です。家賃→初期費用→間取り→種別→駅徒歩数、、、、ほとんどのポータルサイトや、大手不動産チェーンのサイトも、このような順番で検索されます。

③競合物件と比較してください
下記の競合物件との条件比較例の表をご覧ください。もし、あなたがAハイツのオーナー様でしたら、どんな対策を打たれるでしょうか？A：TVドアフォンをつける、B：初期費用を下げる、C：家賃を5万円台にする。積極的なオーナー様に質問をしましたら、A：TVドアフォンと答える方が多くいらっしゃいました。こちらは実際にあった物件のため、その時の実例でお答えします。最終的な答えはCでした。TVドアフォンをつけて、その他そのままの条件で募集しても、この時は決まりませんでした。そして次に初期費用を礼金1、敷金1にしても反応はありましたが、やはり決まりませんで、最終的に家賃を下げる事になりました。そこには検索の仕方にポイントがあったわけです。家賃の検索が、他の物件が、5万円以上6万円未満の検索内容に掛かっていたのにもかかわらず、この物件だけが6万円を1,000円ですが上回ったために、選ばれることが無かったのです。安易に家賃を下げる事は反対ですが、競合に勝る為には必要な手段でした。

④地域内での設備の設置割合を調べてください
設備などの設置状態は、地域によって、時期によって、かなり変わってきます。以下は、ある都市で、ある大手ポータルサイトに掲載されている、総物件数のうち、その設備などがあるパーセンテージを表したものです。新築ではなく、中古物件の場合は、変える事が難しいものと、可能な場合があります。ただ、この割合に合わせて、ご自分の物件を変えていく事は、物件の差別化をして、決めていく重要な要素になります。
どんな設備をつけた方が良いかは、インターネットの検索に比較結果にあります。もちろん、上記でご説明しましたように、家賃、初期費用などとの関係があり ますので、一概に設備をつけただけでは勝てない場合もありますのでご了承ください。

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