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大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

　「相続税対策に不動産が有効なのは分かっているが、何から考えれば良いのか分からない」このようなお悩みをお持ちのオーナー様は少なくありません。十分な対策を行わないまま相続が発生し、納税資金を確保するために不動産を売却せざるを得ず、大切な資産を目減りさせてしまうケースも見受けられます。こうした事態を防ぐために、早めに検討したい対策の一つが【資産の組み換え】です。

　資産の組み換えとは、単に不動産を売却することではなく、資産を守り、育て、次世代につなぐための前向きな戦略です。具体的には、不動産を売却して別の不動産に買い換える、駐車場や遊休地に建物を建てて不動産の形を変えるといった方法があります。

　税制改正大綱が発表され、貸付用不動産の相続税評価額の見直しが入ることとなりますので、できる限りお早めにご対策いただくことをおすすめします。

１．資産の組み換えは「財産を減らさない」ための選択

　「相続税対策に不動産が有効だと聞いたことはあるものの、具体的に何から考えれば良いのかわからない」このようなお悩みをお持ちのオーナー様は少なくありません。実際に、十分な対策を行わないまま相続が発生し、相続税の納税資金を確保するために“やむを得ず”先祖代々の不動産を売却することになり、結果として大切な資産を目減りさせてしまうケースも見受けられます。

　こうした事態を防ぐために、早い段階から検討したい対策の一つが資産の組み換えです。「売却＝資産が減る」「土地を売るのは後ろ向きな判断」といったイメージを持たれることもありますが、資産の組み換えは、資産を守り、育て、次世代につなぐための前向きな戦略といえます。

　資産の組み換えには、大きく分けて次の2つの方法があります。一つは、所有している不動産を売却し、別の不動産を取得する買い換え。もう一つは、駐車場や遊休地などに建物を建て、不動産の種類そのものを変える組み換えです。

　これらを相続発生前に計画的に行うことで、財産の目減りを防ぐだけでなく、資産価値や収益性を高めることも可能になります。また、資産の分け方を整理しやすくなることで、相続時のトラブルを防ぎ、円満な資産承継につながる点も大きなメリットです。

２．ご自身は当てはまる？資産の組み換えチェック

　では、どのようなオーナー様が資産の組み換えを検討すべきなのでしょうか。以下のチェック項目に、当てはまるものが多い場合は、一度現状を見直してみることをおすすめします。

オーナー様の状況
☑　相続税が多額になりそう（前回の相続税が高かった、試算すると高額になる）
☑　不動産は多いが、キャッシュフローが悪く資金が残らない
☑　相続人が複数いて、相続人の数と物件の数が合わない

不動産の状況
☑　駐車場や貸地（底地）が多い
☑　活用されていない不動産がある（倉庫、資材置き場、空き地など）
☑　共有名義の不動産がある
☑　築年数が古く、今後修繕費がかかりそう

　「以前の相続で相続税が高かった」「不動産はあるのに資金が貯まらない」という場合、所有している不動産の内容を整理すると、上記の条件に当てはまるケースが多く見られます。

　これらに共通するのは、

1. 相続税評価額が時価（実勢価格）より高い
2. 評価額に見合った収益を生んでいない

という点です。

　特に、貸地（底地）や駐車場用地は、相続税評価額が高い一方で収益性が低く、固定資産税や所得税を差し引くと手元に残るお金が少ないケースが少なくありません。また、売却して納税資金を確保しようとしても、時間がかかる、希望価格で売れないといった課題が生じやすい点も注意が必要です。

３．収益力を「見える化」するROA診断

　「相続税評価額に対して収益力が低い」と言われても、具体的なイメージが湧きにくいオーナー様も多いのではないでしょうか。築年数や建物の新しさだけで収益性を判断してしまいがちですが、実際には資産全体で見たときの収益力が重要になります。

　資産の組み換えを検討する際に大切なのは、感覚ではなく数字で判断することです。個々の不動産をバラバラに見るのではなく、所有資産全体の中での役割や位置づけを整理し、客観的に把握する必要があります。

そのために、ミノラス不動産ではROA診断を行っています。

組み換えを検討する一つの目安は、

1. 相続税評価額 ≫ 時価（実勢価格）
2. ROA ≪ ≪8～10％≫

※ROAとは、相続税評価額に対する純収益の割合を示す指標で、一般的な「表面利回り」とは異なります。近年は金利動向や建築費の上昇などを踏まえ、目安となる数値も物件特性ごとに慎重な判断が必要になっています。

　ROA診断を行うことで、不動産を【保有し続ける不動産】【活用を検討する不動産】【売却し組み換える不動産】の3つに整理します。

　その上で、ご家族の意向や相続人の状況、将来残すべき資産は何かを踏まえ、対策の優先順位を決めていくことが重要です。

４．資産の組み換えを成功させるために

　相続対策として資産の組み換えを進めるうえで欠かせないのが、ご家族の理解です。そして、不動産を感覚的に判断するのではなく、相続税評価・実勢価格・収益力といった数字で現状を把握し、資産の棚卸しを行うことが重要になります。

　これは、健康診断とよく似ています。見た目は問題がなくても、検査をすると将来リスクが見つかることがあります。不動産も同様に、早めに状態を把握し、必要な対策を講じることで、将来の大きな負担を防ぐことができます。

　相続対策は、税理士や金融機関に任せきりになりがちですが、相続財産の中で最も比重が大きく、対策効果も高いのが不動産です。だからこそ、相続に強い士業と、資産全体を俯瞰して提案できる不動産のプロが連携することで、オーナー様の将来像に沿った戦略的な対策が可能になります。

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　資産の組み換えでは、「何を売るか」だけでなく、「何を、どのように買うか」が将来の資産価値を大きく左右します。

　ミノラス不動産では、相続や資産形成を見据えた不動産売買について学べる賢い買い方セミナーを開催しています。相続対策としての不動産の考え方や、将来に向けた資産形成のポイントを、事例を交えながら分かりやすくお伝えしています。

　「今すぐ売る予定はないが、将来に備えて知っておきたい」というオーナー様も、ぜひお気軽にご参加ください。

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