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不動産オーナー様が所有、経営するアパートやマンション等の不動産を、特定の後継者に承継させたいため遺言等を検討する場合、賃料収入の帰属についても考える必要があります。
不動産という財産と、その不動産から生じる賃料債権（賃料収入を請求すべき権利）は、それぞれ別個の財産だからです。
今回は、収益物件である不動産の賃料債権の承継方法について考えてみたいと思います。

相続財産である収益物件の帰属

遺産としてアパート、マンションなどの収益物件を所有していたオーナー様の場合、オーナー様が遺言を作成していないと、法定相続人全員がその不動産を共有することになります。
これを遺産共有状態といいます。遺産分割によりその不動産の帰属が確定するまでは、不動産の所有権と共に、賃貸人であるという地位も、相続人全員が準共有するということになります。
準共有というのは、複数の者が所有権以外の権利を共有している状態のことです。

その後遺産分割協議を行って、特定の相続人が単独で所有するか、相続人の複数人で共有するか、といったその帰属を決定することになります。
遺産分割の効力は相続開始時にさかのぼるとされているため、不動産の所有権は、これを取得した相続人に相続開始時にさかのぼって帰属していたということになります。

相続開始までに発生している賃料債権の帰属

次に、相続開始時に賃借人が家賃を滞納していて回収できていなかった場合の、既に発生している賃料債権の帰属について考えてみましょう。
実は既発生の賃料債権は、それを生み出す不動産とは別の財産です。
したがって回収できていない賃料債権がある場合、不動産の所有者に決定した相続人のものになるのではなく、不動産とは別にその帰属を遺産分割協議により決定する必要があります。

相続財産である収益物件から生じた賃料債権の帰属

それでは、相続開始後に発生する賃料債権はどうなるのでしょうか。
この点については判例が以下のように判断しています。
すなわち、相続開始から遺産分割までの間は、遺産は共同相続人の共有に属するものだから、この間に発生する賃料債権は、遺産とは別個の財産であり、各相続人がその相続分に応じて分割された単独の債権として確定的に取得する、というのです。
つまり、オーナーの相続開始後に発生した賃料債権は、各相続人が、その法定相続分にしたがった金銭債権を取得することが確定するため、のちに遺産分割が行われ不動産の帰属が一定の相続人のものと決定したとしても、相続開始から遺産分割までの賃料債権はその影響を受けない、というわけです。

遺言を作成する場合の注意点

以上のような財産の帰属について考慮すると、収益不動産についての遺言を作成する際に注意しなければならない点が見えてきます。
収益物件を、その滞納されている賃料債権や賃貸人としての地位も含めて特定の相続人に承継させたい場合は、当該収益物件を既発生の賃料債権も含めて、承継させたい相続人に「相続させる」という遺言をしておく必要があるということです。
そうすることで、不動産の所有権だけでなく、相続開始時までに回収できていない賃料債権や、相続開始後の賃料債権も含めて、当該相続人が取得することができます。

遺言を作成するときには、不動産に関する財産の帰属についてきちんと検討していないと、遺言者の思い通りに遺産の承継ができない場合があります。
遺言の確実な実現のためには、遺言は専門家に相談しながら内容を検討し、作成することが大切です。

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