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賃貸住宅の経年による賃料下落率
はじめに
「経年劣化」とは、読んで字のごとく、年月が経つにつれて製粉の品質が低下していくことを言います。
日本の少子高齢化や、コロナ流行によって「リモート」が定着したことで人口が減る一方で、新規賃貸物件は年々増え続けています。物件が「供給過多」の状況になっているのです。
「経年劣化」と「供給過多」の影響によって、賃貸物件の賃料は年々下落していきます。どの物件にも必ず関わってくることであり、仕方のないことかもしれません。しかしながら、これらの影響度を知っておくことは、賃貸経営において重要なことと言えます。
そこで、今回は、㈱船井総合研究所 賃貸管理ビジネス研究会調べの「賃貸住宅の経年による賃料下落率」の東京都のデータを基に、経年劣化による家賃の下落についてお伝えします。
調査結果
下の表とグラフは、以下の条件で調査、経年が賃料に与える影響を分析した結果をまとめたものです。
- 対象物件：1980年築 駅から徒歩10以内の賃貸マンション
- 対象駅 ：西新宿駅、江戸川橋駅、池袋駅、日本橋駅、飯田橋駅、渋谷駅、新小岩駅、西新井駅
- 平米数 ：15㎡以上20㎡未満、20㎡以上25㎡未満の2区分
- 経年数 ：3年経過時、5年経過時、10年経過時、15年経過時、20年経過時、25年経過時、30年経過時
- 参考データ：大手不動産ポータルサイトの募集事例データ（1209室 2016年）
分析と考察
エリアや区分による違いはありますが、上の表とグラフから以下のことが言えます。
- 東京都の場合、経年劣化が賃料に与える影響は年率平均に換算すると△0.75％前後
- 賃料が安定しているように見えても、実際は常に賃料下落リスクにさらされている
これは、コンスタントに需要増を上回る新規供給が行われる中で、「できるだけ新しい物件に入居したい」という需要層の意向の現れです。
全国の家賃の１年間の下落率はおよそ１％、下落率の高い地方エリアで1.4％です。 もちろん家賃は経年だけで決まるわけではありません。地域の動態や物件供給バランスに左右される部分も大きいですし、立地や条件に影響を受けます。
しかし、今後も全国的に需要増を上回る新規供給数が予測される中では、経年劣化による賃料の下落リスクを前提とした賃貸マンション、アパートの運用・管理が重要であるといえます。
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この記事の執筆者紹介
ミノラス不動産
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