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賃貸住宅の管理には、オーナー様が自ら行う自主管理と管理会社に委託する管理委託があります。管理委託の場合、オーナー様は管理会社に委託料として家賃の5％を支払うのが一般的です（3％や4％などの管理会社もあります）。この委託料の中で管理会社はどのようなことを行っているのかを、国土交通省の「賃貸住宅標準管理委託契約書」をもとに紹介いたします。

契約管理業務（賃料等の徴収、運営・調整、契約更新、契約終了の業務）

この業務は多岐にわたりますが、中でも「運営・調整」については、年々、入居者の要求が細かく、特に建物の設備に対する苦情への対策が難しくなってきております。例えば、「給湯器が故障したせいでお風呂に入れないのでホテルの宿泊費を払ってほしい。修理日には会社を休んで立ち会うため休業補償もして欲しい」という要望も寄せられることもあります。また、2020年4月に改正された新民法で、建物や設備の不具合で入居者の生活が困難になった場合、「賃料は減額される」という新たな規定になりました。設備が故障した際などは、素早い対応が求められるだけでなく、減額する賃料や期間について入居者と話し合うことになり、こういった場合も管理会社が対応します。

清掃業務（目的物件の共用部分、屋外等の各種清掃業務）

この業務の基本は、共用部と屋外の清掃です。管理会社によっては、定期的に建物を巡回・点検することもあり、巡回時に簡易的な清掃や電球交換などを行うこともあります。また専用のゴミ集積庫があっても、分別をしないで廃棄する入居者やゴミの収集日を守らずに捨てる入居者もいるため、管理会社によっては都度回収に伺う会社もあります。

設備管理業務（建物、屋外施設、電気設備等の点検等の業務）

この業務では、建物や電気設備、消防・防災設備などの点検を行います。これらの中には法律や条例で義務付けられているものもあります。
例えば、消防・防災設備の点検です。共同住宅では消防用設備などを設置しなくてはなりません。火災報知器や誘導灯はいざという時に確実に作動する必要があるため、点検が義務付けられております。またエレベーターの検査と点検も建築基準法に基づき定期点検が義務付けられており、たいてい1年毎に基準に適合しているかどうかを調べます。こういった建物・設備の法定点検も業務の一環として管理会社が行っております。

これらの内容は、管理会社や委託料によっても異なります。
オーナー様にとって管理会社は賃貸経営を行う大切なパートナーです。管理会社の業務内容を知り、オーナー様ご自身に合った管理会社を選び、上手に付き合っていくことが大事と言えるでしょう。

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この記事の執筆者紹介

ミノラス不動産

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