お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

皆様は『長期修繕計画』を立てていらっしゃいますか。
長期修繕計画を作成する目的は、建物の経年劣化に応じて適切な修繕を適切なタイミングで実施できるようにするためです。分譲マンションでは長期修繕計画から予算を組み、毎年の修繕積立金を算出していますが、実は賃貸物件ではほとんど浸透していません。長期修繕計画を「作成している」家主の割合はわずか 22.8％です（2017年国交省調査）。
しかし、作成している2割のオーナー様は、
「家賃水準を維持できた」 42.8％、
「高い入居率を確保できた」39.3％、
「長期にわたり住宅の性能が維持できた」 30.4％
と、長期修繕計画に対してポジティブな考えを持たれています。
そのため、弊社はオーナー様に長期修繕計画の作成をおすすめしています。（弊社では、日本賃貸住宅管理協会が出版している長期修繕計画作成マニュアルに基づいた計算式を用いています）
国交省の計画修繕ガイドブックにも、分かりやすいイラスト付きで、いつ頃にどのような修繕を行うべきか、またその費用についてのイメージ図がありますのでご紹介します。

長期的な維持管理だけでなく、単年度の維持管理費（運営費）を考えることも大切です。運営費は、固定資産税、都市計画税、損害保険料、不動産会社への管理料、修繕積立金、共用部電気・水道代、法定点検などメンテナンス費、エレベーター点検・修理、原状回復など修繕費の総額です。運営費はかけすぎても賃貸経営を圧迫しますが、削減しすぎても入居者不満足を招く恐れがあります。適正な割合としては、総家賃の15～20％程度とされています。ぜひ、皆様の物件でも運営費を計算してみてください。さらに、運営費の中で、マンション共用部管理にかかる費用の詳細を見ていきます。ここから、賃料＋管理費の「管理費」の使い方を一緒に考えることが可能になります。

計算方法としては、表のように必要なビルメンテナンス項目の1年あたりの金額合計を計算し、その合計金額を戸当たりの月額費用として出します。(本物件の場合は5,807円)

この物件の平均賃料は132,000円なので、5,807円は賃料の4.4％にあたります。今後、詳しく管理物件内での平均データから適正な割合をお届けしたいと思っていますが、経験則で賃料の3～6％の範囲であれば、適切にビルメンテナンスを実施していると考えられます。
例えば、賃料80,000円、管理費5,000円の１K、RCマンションの場合、管理費割合は5.88％（管理費5,000円÷総額85,000円）。同様に、賃料62,000円、管理費3,000円、木造１Kアパートの場合、管理費割合は4.61％。
管理費全てを費やしてしまうと、後々の共用部設備のリニューアル費用が捻出できなくなるため、管理費5,000円の物件であれば、3,500円～4,500円の範囲内で上手に使うと良いと考えます。※管理費はファミリー物件や、単身向けでも大型物件の場合などは7,000円～10,000円で設定した方が良い場合もあります。

効果的な管理費の使い方を考えることで、入居者満足度の向上だけでなく、建物価値を上げることも可能です。維持管理プランと入居者サポートをセットにした、月々定額メンテナンスパックのご提案もしています。ご興味ございましたら、ご相談ください。

▶お問い合わせはこちらから
▶メルマガ会員募集中！賃貸経営に役立つ情報を定期的にお届けいたします！！
会員登録はこちらから
▶賃貸経営に役立つ勉強会はこちらから

この記事の執筆者紹介

ミノラス不動産

私たちは次世代へ大切な資産を「守る」×「つなぐ」×「増やす」ために、お客様の不動産継承計画を共に実現させる不動産サポート企業です。