お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

　先月号では、「相続対策の4ステップ」、「相続人と法定相続分」についてお伝えしました。不動産は現金のように均等に分割しづらく、そこに争いの種が潜んでいます。
　今月号では、不動産の価値の見方についてご説明します。価値の測り方を知ることで、分割対策が考えられる他、望む承継対策として不動産を有効に活用することができます。

１．「富動産」と「負動産」

　ミノラス不動産では、オーナー様に不動産経営レポートを用いて、所有不動産の「ROA」と「資産効率」をご説明しています。

　ROAは、年間収入を相続税評価額で割って求める、物件の収益性を確認するための指標です。

ROA = 年間収入 ÷ 相続税評価額 × 100

　例えば相続税評価1億円、年1,000万の実収入がある物件の場合、1,000万÷1億でROAは10％です。ROAは高いほど良く、低くなるケースとしては、①好立地（路線価が高い）にも関わらず賃料収入が低い（駐車場や築古低層アパート）場合や、②敷地面積が広いにも関わらず収入が低い（借地）等では、ROAは５％以下、物件によっては１％を下回ることもあります。
　資産効率は、取引価格（実勢価格）÷相続税評価額で求められ、相続時に1億円で評価されるビルが2億円
で売れるなら、資産効率は200％です。高いほど有効な土地活用ができている指標となります。どちらの指標も数値が高いほど、納税力があり、引継ぎやすい「富動産」です。

２.なぜ不動産は相続対策に有効なのか

　現金と違い、不動産は一物五価といわれるように様々な価格を決める尺度が存在します。

　下記表のように、公示価格（国が決めた取引基準額）を100として、税額を算出するための相続税路線価は80、固定資産税評価額は70、市場での取引額（実勢価格）は120と、１つの不動産でも局面により価格に大きな乖離が生まれます。

　現金1億円であれば、1億円が相続時の課税対象になりますが、不動産の場合は実際120の価値が80で評
価されることから、資産効率が150％以上あれば、相続時の納税リスクについて安全圏であると判断するこ
とができます。※120÷80＝1.5（150％）
　逆に、120の現金を80の評価に変えることができるため、「不動産で相続対策」と言われるゆえんです。

　現金を土地に変えると路線価評価（概ね80％程度）になり、現金を建物に変えると固定資産税評価（概ね
60％程度）になります。また、その不動産を人に貸すことで（自分の想い通りに使えないため）、更に評価を下げることができます。

　細かな計算式は相続勉強会でご紹介しておりますので、ご興味ございましたら、ぜひご参加ください。特例適用可能な場合、下記イラストのように1億円の現金が3,800万程度まで圧縮されます。

※本事例は特定を避けるため実数値に近い概算値で記載しております。実際のご資産評価額、課税総額、納税額や相続対策、承継対策は個別に異なり、本事例が全ての方に当てはまるわけではございませんのでご理解をお願い申し上げます。尚、本事例はご資産圧縮から結果として納税額が減少した事例であり、弊社が積極的に節税を推奨しているものではござません。

３.承継計画を考える

　ハウスメーカーは鉄骨造、ゼネコンはRC造の建築が得意です。当社はオーナー様の承継ビジョンに合わせた事業承継を実現していただくため、木造、鉄骨、RCの3パターンでSeedシリーズマンションを企画建築しています。

　対策せず相続を迎えた場合、オーナー様によっては数億円の相続税がかかることもあります。納税資金が無く、財産が不動産だけの場合は、売って現金化する必要がありますが、不動産はすぐに現金化できませんので、急ぎの場合は買い叩かれた値段になってしまうこともあります。

　こういった将来リスクは、不動産経営レポートを通して、各物件ごとのROAや資産効率、相続税評価額を把握することで見えてきます。

　実際に購入いただいたオーナー様の例ですが、将来の相続税が圧縮できるのみならず、将来に納税資金が必要になった場合に再度売って資金源として、先祖代々の本家本丸の土地建物は残すことができると仰っていただいたことがあります。

４．まずは「つなぐ」資産にする

　ROA・資産効率は実収入を上げることで改善できます。その土地にあった有効活用提案の他、基本管理業務ではリーシング診断を用いた募集賃料や更新時の賃料適正化、維持コストの適正化、キャッシュフロー表を活用して所得税の圧縮提案など、オーナー様の資産価値向上をサポートしています。

　まとめて一気に行うことより、年々コツコツと実施した方が資産価値も上げやすいと思います。不動産を利用した行き過ぎた節税は社会問題になっており、法規制も強化されております。詳しくは次号でご紹介します。

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　相続についてさらに詳しく知りたい方は、「不動産相続の応用勉強会　法人化編」へぜひご参加ください。大田区に不動産をお持ちのオーナー様を対象に、参加料無料で開催しています。オンラインでも受講できますので、ご家族と一緒に相続について考える機会としてもご活用ください。

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