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役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

ミノラス不動産ではビックデータを活用し、大田区全域の募集・成約に関するデータと弊社の管理データの比較分析を行っております。オーナー様のより良い不動産経営のサポートの一環として分析データを発信します。

ミノラス不動産管理物件 空室率推移 昨年同月との比較
　―引き続き低い空室率を維持

※2024年9月末時点の管理戸数：5,948戸

　図1のグラフデータより、2024年9月の空室率推移は0.89%となりました。先月同様、低い空室率を維持しており、昨年の同時期と比較しても低い空室率となっています。

弊社管理物件と大田区全体の成約率の比較
　――募集件数が増加傾向、「お部屋探し」の動き出し

　図2の成約率データを見ると、大田区全域における成約率は、6月から8月までの3カ月間は21％で変動はありませんでしたが、9月には23％へとやや上昇しています。

　6月から8月までの平均変動率は、募集件数が2.2％増加、成約件数が2.3％増加と比較的落ち着いた動きでした。一方、9月は募集件数が3.8％増加、成約件数は10.9％増加となっており、成約件数の伸びが大きくなっています。

　このことから、9月に入り大田区内でのお部屋探しの動きが活発化していたことがうかがえます。

大田区の世帯と人口
　――世帯数・人口推移から読み解くお部屋探しニーズ

　こうした市場動向を踏まえ、実際の人口変動についても確認してみます。

2024年10月時点の大田区人口動態

　表1は令和6年9月1日時点、表2は令和6年10月1日時点の、大田区ホームページ「区政情報」に掲載されている世帯数および人口の現況表です。

▶大田区役所ホームページ「世帯と人口」

（※表1.2について・・・世帯数は改正住民基本台帳法による日本人及び外国人世帯の統計です。）

令和6年9月1日		日本人 人口			外国人 人口			人口総計
	世帯数	男	女	計	男	女	計	男	女	総計
先月	417,539	352,783	356,294	709,077	15,124	15,439	30,563	367,907	371,733	739,640
本月	417,540	352,632	356,130	708,762	15,216	15,487	30,703	367,848	371,617	739,465
増減	1	-151	-164	-315	92	48	140	-59	-116	-175

令和6年10月1日		日本人 人口			外国人 人口			人口総計
	世帯数	男	女	計	男	女	計	男	女	総計
先月	417,540	352,632	356,130	708,762	15,216	15,487	30,703	367,848	371,617	739,465
本月	417,968	352,466	356,081	708,547	15,458	15,696	31,154	367,924	371,777	739,701
増減	428	-166	-49	-215	242	209	451	76	160	236

　令和6年9月1日時点では、前月8月1日時点からの増減として、世帯数は1世帯増加に留まる一方、人口は175人減少していました。

　しかし、令和6年10月1日時点では、前月9月1日時点から世帯数が428世帯増加、人口も236人増加しています。

　この比較から、9月に入って世帯数・人口ともに増加傾向へ転じたことが分かります。

　また、ミノラス不動産で分析している「管理物件申込みレポート」では、2024年8月15日から9月14日までの申込み全体の約40％が法人契約だったとの結果が出ています。

　このことから、法人契約の動きが9月の人口増加にも影響している可能性が考えられます。特に転勤シーズンや企業の人事異動に伴う住み替え需要は、大田区の賃貸市場にも一定の影響を与えているといえるでしょう。

　さらに、日本人の人口が減少傾向にある一方で、外国人人口は増加が続いています。インバウンド需要や海外人材の流入が本格化していることも、大田区の賃貸市場に変化を与えている要因の一つと考えられます。

　また、前述の「管理物件申込みレポート」にも記載があるように、外国籍の方の動きが増えている印象を、ミノラス不動産蒲田店の仲介スタッフも実感しています。

人口動態から考える賃貸経営のポイント

　人口や世帯数の変化には、季節要因や法人契約、外国人需要など、さまざまな市場動向が反映されています。そのため、賃貸経営においては、単に募集条件を調整するだけではなく、「どのような属性のご入居者様が増えているのか」を把握する視点が重要です。

　例えば、単身世帯や法人契約が増加している時期には、インターネット無料設備や家具家電付き物件などへのニーズが高まりやすくなります。一方で、ファミリー層の動きが強まる場合には、収納力や周辺環境、生活利便性なども重視される傾向があります。

　空室を長期化させないためには、こうした人口動態の変化を捉えながら、「いつ募集を行うのか」「どのような設備や条件を整えるのか」を考えていくことが大切です。

　大田区の賃貸市場は、人口動態や地域特性と密接に関係しています。市場の変化を継続的に分析し、ニーズに合った貸し方を検討していくことが、安定した賃貸経営につながるでしょう。

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　ミノラス不動産では、こうした市場動向も踏まえながら、大田区の不動産オーナー様向けに幅広いテーマで勉強会を開催しています。初めての方でも参加しやすい内容としており、無理な勧誘なども行っていませんので、情報収集の一環としてお気軽にご参加ください。

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