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役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

ミノラス不動産ではビックデータを活用し、大田区全域の募集・成約に関するデータと弊社の管理データの比較分析を行っております。オーナー様のより良い不動産経営のサポートの一環として分析データを発信します。

ミノラス不動産管理物件 空室率推移 昨年同月との比較
　―繁忙期前に解約が増加し、空室率に影響

※2024年10月末時点の管理戸数：5,956戸

　図1のグラフデータより、2024年10月の空室率推移は1.07%となりました。先月同様、低い空室率を維持していますが、繁忙期を前に解約が増加し、空室率が上昇したと予測されます。

弊社管理物件と大田区全体の成約率の比較
　――募集件数が増加傾向、「お部屋探し」の動き出し

　図2の成約率データより、大田区全域の成約率は前月と比較して変動はありませんでした。また、ミノラス不動産管理物件においては若干減少傾向にはありますが、こちらも大きな変動はありません。

　10月における大田区全域の募集件数は14,711件、成約件数は3,317件でした。また、前月から募集件数は約700件、成約件数は約200件程増加しているため、お部屋探しに少しずつ動きが出てきたことが分かります。

大田区の世帯と人口
　――世帯数・人口推移から読み解くお部屋探しニーズ

　2024年11月のマーケットレポートでは、【大田区データ】として、大田区における募集件数と成約数の変動、およびその変動率について分析を行いました。さらに、大田区内でお部屋探しの動きが活発化していることを踏まえ、大田区ホームページで公表されている人口データにも注目し、人口や世帯数の変化について確認しました。

　今回は、過去データも踏まえながら、大田区の人口動態と賃貸市場の関係について見ていきます。

▶大田区役所ホームページ「世帯と人口」

2024年11月時点の大田区人口動態

　表1は令和6年11月1日時点、表2は前年である令和5年11月1日時点の、大田区ホームページ「区政情報」に掲載されている世帯数および人口の現況表です。

（※表1.2について・・・世帯数は改正住民基本台帳法による日本人及び外国人世帯の統計です。）

令和6年11月1日		日本人 人口			外国人 人口			人口総計
	世帯数	男	女	計	男	女	計	男	女	総計
先月	417,968	352,466	356,081	708,547	15,458	15,696	31,154	367,924	371,777	739,701
本月	418,371	352,390	356,057	708,447	15,714	15,929	31,643	368,104	371,986	740,090
増減	403	-76	-24	-100	256	233	489	180	209	389

令和5年11月1日		日本人 人口			外国人 人口			人口総計
	世帯数	男	女	計	男	女	計	男	女	総計
先月	409,957	351,495	355,075	706,570	13,424	14,120	27,544	364,919	369,195	734,114
本月	410,184	351,162	354,922	706,084	13,745	14,340	28,085	364,907	369,262	734,169
増減	227	-333	-153	-486	321	220	541	-12	67	55

　表１の令和6年11月1日時点のデータを見ると、前月である10月1日時点と比較して、世帯数は403世帯増加、人口は389人増加していることが分かります（表1の赤字部分）。

　この背景には、9月頃に法人契約などで成約した入居者が、10月中に実際の引越しや住民登録を行った可能性が考えられます。賃貸市場では、成約から実際の入居まで一定のタイムラグがあるため、人口動態と成約動向を合わせて確認することが重要です。

前年同時期との比較から見える変化

　一方、表2の令和5年11月1日時点のデータでは、2023年10月1日時点から11月1日までの間に、世帯数は227世帯増加したものの、人口増加は55人に留まっていました（表2の赤字部分）。

　世帯数の増加に対して人口増加が小さいことから、前年同時期は単身世帯の転入割合が高く、ファミリー世帯の動きは限定的だった可能性が考えられます。

　これに対し、今年は世帯数と人口数の増減比率が比較的近い水準となっています。単身世帯だけでなく、ファミリー世帯の転入も前年より増加している可能性があり、大田区内でのお部屋探しニーズにも変化が生じていることがうかがえます。

　特にファミリー世帯の増加は、間取りや設備条件、周辺環境へのニーズにも影響を与えるため、賃貸経営において重要な変化といえるでしょう。

人口動態から考える賃貸経営への影響

　　人口や世帯数の変化には、時期的な要因や市場動向が反映されています。そのため、賃貸経営においては、単に募集条件を見直すだけでなく、「どのような層が増減しているのか」を把握する視点が重要です。

　例えば、単身世帯の増加が目立つ時期には、インターネット無料設備や宅配ボックスなどの人気設備へのニーズが高まりやすくなります。一方で、ファミリー世帯の動きが増えている場合には、収納力や生活動線、周辺環境なども重視される傾向があります。

　空室を長期化させないためには、こうした人口動態や入居ニーズの変化を踏まえ、「いつ」「どのようなお部屋」を市場へ出していくのかを見極めることが大切です。

　大田区の賃貸市場は、人口動態の変化と密接に関係しています。データを継続的に確認しながら、市場ニーズに合った設備や貸し方を検討していくことが、安定した賃貸経営につながるでしょう。

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　ミノラス不動産では、こうした市場動向も踏まえながら、大田区の不動産オーナー様向けに幅広いテーマで勉強会を開催しています。初めての方でも参加しやすい内容としており、無理な勧誘なども行っていませんので、情報収集の一環としてお気軽にご参加ください。

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