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役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介
ミノラス不動産ではビックデータを活用し、大田区全域の募集・成約に関するデータと弊社の管理データの比較分析を行っております。オーナー様のより良い不動産経営のサポートの一環として分析データを発信します。
目次
１.ミノラス不動産管理物件 空室率推移 昨年同月との比較
――空室率引き続き上昇、繁忙期に向けて準備を
２．弊社管理物件と大田区全体の成約率の比較
――昨年同月比、ミノラスは例年並みだが大田区は減少傾向
3．今月の注目データ分析
――大田区の人口変動
ミノラス不動産管理物件 空室率推移 昨年同月との比較
―管理物件は空室率さらに上昇、大田区では部屋探し進む
※2025年11月末時点の管理戸数：5,801戸
図1のグラフデータより、2025年11月の空室率推移は1.48%となりました。前月より空室率が上昇しており、昨年同月を見るとこの時期は空室率の上昇傾向にあります。
一方で、後述しますが、ミノラスの管理物件の成約率は上昇していますが、大田区では例年並みとなっているため、大田区でのお部屋探しが例年通り進んでいると考えられます。
弊社管理物件と大田区全体の成約率の比較
――昨年同月比、ミノラスは例年並みだが大田区は減少傾向
図2の成約率データより、2025年11月のミノラスの成約率は55％（昨年同月39％）、大田区全体の成約率は19％（昨年同月21％）でした。このことから、成約率はミノラス管理物件が昨年対比で上昇しているのに対して、大田区全体においては例年並みで推移していることがわかります。
大田区全体の募集件数について、2024年11月が15,354件、今回の2025年11月が19,075件で増加しており、前年比124.2％となりました。また、成約件数についても2024年11月が3,165件、2025年11月が3,707件と増加しており、前年比117.1%となっているため、大田区全体の空室率も若干上がっている可能性があります。
今月の注目データ分析
――2025年 繁忙期の振り返り
新年を迎え、繁忙期も目前となってきました。そこで今回は、2025年12月20日に開催した「大田区市況セミナー」より一部抜粋し、昨年の繁忙期について３つの情報をお伝えします。
◆１．「内見レス申込」が示す賃貸市場の構造変化
2025年繁忙期で最も象徴的な変化は、従来の内見プロセスを経ない入居申込の急激な拡大です。不動産のDXサービスを提供しているイタンジ（東京都港区）の調査によると、都内の賃貸取引において、実際に物件を見学せずに契約に至るケースは、2023年から2025年の2年間で43.4%から60.2%へと約1.4倍に急増しました。
これは単なる入居検討者の利便性の追求ではなく、賃貸市場における需給構造の変化であると考えることができます。都心部では優良物件の不足により「早い者勝ち」の市場環境が形成されており、入居希望者は限られた選択肢の中で迅速な意思決定を余儀なくされています。
入居プロセスの変化は、物件の競争力を再確認する重要なきっかけです。従来の「実際に見れば良さが分かる」という訴求から、「オンラインで一目で魅力が伝わる」物件づくりへの対応が必要です。高品質な写真・動画コンテンツ、詳細な設備情報の開示、バーチャルツアーの充実などが、今後の成約率を左右する要因になるかもしれません。
◆２．インフレ経済下での都市部賃料の急激上昇
2025年繁忙期における賃料上昇は、多くの専門家の予想を上回る規模となりました。都内の一部エリアでは単身者向け物件で月額1万円超、ファミリー向けでは前年比20%以上の上昇を記録するケースも報告されています。首都圏の主要エリアでは、2015年以降の最高値更新が相次いでおり、特に東京23区では、26ヶ月連続での最高値更新という異例の状況が継続しています。この賃料上昇は一時的な需給調整ではなく、複数の構造的要因が複合的に作用した結果と分析されます。
第一に、供給制約の長期化があります。建築資材費高騰と人手不足により新規供給が大幅に抑制される中、都心回帰による需要回復が重なり、需給バランスが大きく需要超過に傾いています。
第二に、購入を断念した顧客が増え、賃貸市場への需要流入が顕著になっている点です。住宅価格の高騰により購入を断念した層が賃貸市場に留まる「購入のあきらめ需要」が、特にファミリー層において賃料上昇を後押ししています。
◆３．更新時、相場賃料にあわせて増額交渉
2025年1月から6月において、ミノラス不動産が更新対応した居室941室に対して、約40％の380室が賃料の増額の承諾を得ています。500円～最大12,000円と幅広い値上げ幅ではありますが、平均は2,594円の値上げとなっています。
| 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 合計 | |
| 更新件数 | 152 | 165 | 224 | 162 | 113 | 125 | 941 |
| 値上げ件数 | 26 | 61 | 99 | 81 | 44 | 69 | 380 |
| 値上げ率 | 17.1％ | 37.0％ | 44.2％ | 50.0％ | 38.9％ | 55.2％ | 40.4％ |
| 平均UP率 | 2,135 | 2,115 | 2,439 | 2,840 | 2,973 | 3,065 | 2,594 |
いかがでしたでしょうか。前回の繁忙期を振り返ると、賃貸市場にはこれまでとは異なるさまざまな変化が見られました。市場やご入居者様の動きは毎年変化しており、従来どおりの対応では対応しきれない場面も増えています。変化に気づき、早めに備えることが、安定した賃貸経営につながります。ぜひミノラス不動産のオーナー様向け勉強会にご参加いただき、最新の市場動向や具体的な対策について一緒に学ぶ機会としていただければ幸いです。
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ミノラス不動産では、このページ以外でも「ミノラス不動産管理物件データ」「賃貸仲介スタッフレポート」として、賃貸経営に役立つデータを分析、掲載しています。ぜひ併せてご覧ください。
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