お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

ミノラス不動産ではビックデータを活用し、大田区全域の募集・成約に関するデータと弊社の管理データの比較分析を行っております。オーナー様のより良い不動産経営のサポートの一環として分析データを発信します。

ミノラス不動産管理物件 空室率推移 昨年同月との比較
　―管理物件の空室率、４か月ぶりに下降へ

※2025年12月末時点の管理戸数：5,847戸

　図1のグラフデータより、2025年11月の空室率推移は1.35%となりました。前月より空室率が下降しました。12月ごろからお部屋探しの繁忙期に入ってきています。例年通りであれば、今後、徐々に空室率が下降していく傾向にあります。

弊社管理物件と大田区全体の成約率の比較
　――ミノラスの成約率は横ばい、例年並み

　図2の成約率データより、2025年12月のミノラスの成約率は55％（昨年同月53％）と先月から横ばい、大田区全体の成約率は13％（昨年同月20％）でした。このことから、成約率はミノラス管理物件が例年並みで推移しているのに対して、大田区全体においては昨年対比で減少していることがわかります。

　大田区全体の募集件数について、2024年12月が15,065件、今回の2025年12月が23,165件で増加しており、前年比153.7％となりました。また、成約件数についても2024年12月が3,006件、2025年12月が2,955件と増加しており、前年比98.3%となっているため、大田区全体の空室率が若干上がっている可能性があります。

今月の注目データ分析
　――「2040年問題」が賃貸市況へ与える影響

◆「2040年問題」とは

　日本の人口減少と少子高齢化が進行することにより、2040年に顕著に表面化するとされるさまざまな社会問題の総称です。国立社会保障・人口問題研究所の資料によると、2040年の日本では65歳以上の高齢者が3,929万人となり、全人口の34.8％を占めると予測されています。
　2040年は、1971年から1974年にかけて生まれた、いわゆる「団塊ジュニア世代」が65歳を超える年であり、高齢化の進行によって、現在の社会保障制度を維持できなくなる可能性が指摘されています。
　さらに、高齢化とともに進行するのが生産年齢人口（15歳～64歳）の減少です。2040年の日本では働き手が不足し、深刻な労働力不足に陥ることも懸念されています。

◆賃貸経営を行う上で必要な市場理解①　人口の増減は地域差がある

　総人口の推移（グラフ１）を見ると、2005～2010年頃をピークに、日本全体の人口は減少局面に入っていることがわかります。一方、年齢層別の内訳や高齢化率に注目すると、65歳以上の高齢者層は大きく減少しておらず、高齢化が進行している傾向が見て取れます。

　ただし、これは日本全体の傾向であり、不動産経営においては「地域別」の視点が不可欠です。例えば、図１を見ると2018年から2019年の1年間だけを見ても、地域ごとに人口の増減には明確な差があります。

　首都圏の1都3県、愛知県、福岡県、沖縄県では人口が増加している一方、大阪・京都・滋賀などの関西圏では微減となっており、特定の地域へ人口が集中していることがうかがえます。

◆賃貸経営を行う上で必要な市場理解②　人口増減の要因を知る

　人口減少の多くは、沖縄県を除き自然減（少子化）によるものです（グラフ２）。一方、人口増加は沖縄県を除いて社会増、つまり転居による増加と考えられます。

　特に首都圏では、いわゆる「一極集中」と呼ばれる現象が続いています。愛知県や大阪府、京都府、福岡県といった大都市圏も同様に、企業・学校・官公庁などが集積する地域へ人が集まる傾向が見られます。
　新型コロナウイルス感染拡大をきっかけに、リモートワークの普及による“地方シフト”も一時的に見られましたが、長期的には大都市圏への人口集中は続くと考えられます。

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▶1月賃貸仲介の動向
　「募集から申込みまでのスピード感が大きく影響」

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