お役立ち情報

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役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

ミノラス不動産ではビックデータを活用し、大田区全域の募集・成約に関するデータと弊社の管理データの比較分析を行っております。オーナー様のより良い不動産経営のサポートの一環として分析データを発信します。

ミノラス不動産管理物件 空室率推移 昨年同月との比較
　―繁忙期に突入するも大きな変動なし

※2026年1月末時点の管理戸数：5,840戸

　図1のグラフデータより、2026年1月の空室率推移は1.41%となりました。前月より空室率が上昇しました。1月から本格的に繁忙期に入りましたが、大きな空室率の変動はありませんでした。

弊社管理物件と大田区全体の成約率の比較
　――ミノラスの成約率、大きく上昇。大田区も上昇傾向か

　図2の成約率データより、2026年1月のミノラスの成約率は75％（昨年同月69％）、大田区全体の成約率は15％（昨年同月21％）でした。このことから、成約率はミノラス管理物件が昨年対比で上昇しているのに対して、大田区全体においては減少していることがわかります。

　大田区全体の募集件数について、2025年1月が14,391件、今回の2026年1月が21,331件で増加しており、前年比148.2％となりました。また、成約件数についても2025年1月が2,961件、2026年1月が3,282件と増加しており、前年比110.8%となっているため、大田区全体の空室率も若干上がっている可能性があります。

今月の注目データ分析
　――2040年をどう読むか。世帯数から見る賃貸需要

◆賃貸経営を行う上で必要な市場理解③　住宅需要は「世帯数」の動向を見る

　先月は「2040年問題」と人口動向についてお伝えしました。今回は、賃貸経営を考えるうえでより重要となる「世帯数」に着目します。住宅需要を読み解く際、多くの方がまず「人口」に目を向けます。しかし実際に影響が大きいのは、人口よりも「世帯数」の動きです。

　確かに、日本の人口は2010年頃から減少局面に入っています。今後も緩やかな減少が見込まれており、2040年には現在より約1,000万人程度減少するとの推計もあります。

　一方で、世帯数については国の推計によると、世帯数は今後もしばらく増加傾向が続く見通しです。特に単独世帯（いわゆる一人暮らし世帯）は増加を続け、2040年には全世帯の約4割を占めると予測されています。そして重要なのは、この増加する単独世帯の約7割が賃貸住宅に居住しているという点です。

出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」より抜粋

◆「2040年問題」が賃貸市況へ与える影響

　賃貸経営は、ご入居者様からの賃料収入によって成り立ちます。そのため、「人口が減る＝入居者が減る＝収益悪化」と単純に結び付けて考えてしまいがちです。

　しかし、実際にはそこまで直線的な影響はないと考えられます。なぜなら、人口の減少率に比べて世帯数の減少は緩やかであり、特に都市部では単独世帯の増加が住宅需要を下支えしているからです。

　賃貸物件では、1世帯につき1住戸が利用されます。つまり、重要なのは「何人いるか」ではなく、「いくつの世帯が存在するか」です。

　人口が減少しても、世帯が細分化すれば住宅需要は一定程度維持されます。したがって、人口減少のみを理由に賃貸経営の将来を悲観する必要はありません。

◆市場を見る視点を誤らないこと

　とはいえ、全国一律で同じ動きになるわけではありません。地域差は引き続き存在します。今後の賃貸経営において重要なのは、以下のような具体的な視点です。

• 自物件の立地エリアでは世帯数がどう推移するのか
  単独世帯は増えているのか
  その層に合った間取り・設備になっているか

　「人口が減る」という大きなニュースだけで判断するのではなく、より実態に近いデータをもとに冷静に分析することが、安定経営につながります。

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▶2月賃貸仲介の動向
　「成約スピードが加速、繁忙期に見る需給の変化」

　ミノラス不動産では、このページ以外でも「ミノラス不動産管理物件データ」「賃貸仲介スタッフレポート」として、賃貸経営に役立つデータを分析、掲載しています。ぜひ併せてご覧ください。

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