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2023.12.11 大規模修繕 長期修繕計画

台風シーズン到来、建物保全どの様に

現状の問題点 築年数の経過

建物保全と計画を立てる事についてお伝えいたします。
その前に現実的な状況をお伝え致します。総務省が5年ごとに実施している住宅・土地統計調査がございます。2023年は10月1日から実施されました。
前回(平成30年)の調査時の数値の情報を紹介したいと思います。現在の日本国内の賃貸物件の55.6%が築20年以上のものになります。 バブル期に建築された物件はもちろんですが、今回の統計調査を実施した場合、築年数の経過した物件は更に増えると言われています。

現状の問題点 オーナー様の抱えている事

次にオーナー様の抱えている問題についてです。
こちらも5年前の2017年3月に国交省が公表した民間賃貸住宅の大規模修繕等に対する意識の向上に関する調査検討報告書の結果をご紹介したいと思います。
賃貸物件の大規模修繕を実施しない賃貸オーナー様の理由トップ3は以下となっていました。
1位:資金的余裕がない(28.1%)
2位:必要性が理解できない(22.6%)
3位:管理等業者からの提案がない(21.0%)

大規模修繕を実施しない理由の第1位「資金的余裕がない」という点は、多くの方々がご納得できる部分かもしれません。
資金的余裕がないということは、メンテナンスを「しない」というよりは「したくてもできない」状況は本音として一番近いのかもしれません。

問題意識は有っても実行できない、わかっているけど先立つものが無い、だから、事故が発生しないと動かないというオーナー様が非常に多いです。
実際に事故が発生すると本来の修繕をする費用と併せて事故対応の費用も発生します。民法の改正に伴い、入居者さんは通常の生活が行えない状況になった場合賃料の減額も出来る様になりました。
具体的に言えば、漏水が発生した場合、室内の補修・改修工事費用、工事期間の入居者さんの仮の転居費用などが良い例だと思います。全て無駄な経費だと思います。漏水が発生しなければ、このような費用は必要ない費用です。また、この期間中の賃料も失ってしまいます。支出が増え、収入が減る事は一番経営を悪化させる原因となります。

先月号まで、継続して経費として計上する事が出来て、計画的に大規模修繕費用が捻出(積み立て)が出来る方法を特集して来たのも現実的にオーナー様が抱えている問題を改善できるように考え、調べて参りました。

この様に計画的に大規模修繕費用を捻出出来る方法は無いか?と調べ、内容も取り上げてきましたが、全てはオーナー様の賃貸経営将来的に悪化させない様、転ばぬ先の杖としての対策です。

当社で管理業務をさせていただいているオーナー様へは、「不動産経営レポート」(ROA診断、キャッシュフロー診断)と併せて「長期修繕計画案」もご提示しております。
また、「建物状況調査報告」も順番に実施しております。賃貸経営を数値として客観視してみる事、将来図をイメージできる様にサポート致しますので、この機会でご検討ください。

「大規模修繕セミナー」ではより詳細までお伝えしております。
お気軽にご質問、お問い合せくださいませ。

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