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【メンテナンスコラム】マンション経営で必要なメンテナンス①

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2023.12.11 賃貸経営メンテナンス

【メンテナンスコラム】マンション経営で必要なメンテナンス①

前回の記事では、長期修繕計画とメンテナンス計画について記載しました。長期修繕計画は予算組の面でも、建物の長寿命化の面でもとても有効です。また、年間メンテナンス費用については、管理費の使い方を考えるという内容で記載しました。
今回は、マンション経営で頻出のメンテナンスについてご紹介いたします。

法定点検

建物管理において、法律で定めのあるメンテナンスは下記のように多岐にわたり、建物規模が大きくなると、点検項目も増えて、メンテナンス管理をすることが難しくなってきます。

コストがネックになったり、専門的な知識が必要になったりと、必要性は感じているものの実施されていないまま放置されているケースもたくさんあります。
まずは、所有される建物の必要な点検項目を把握することが大事です。

当社管理オーナー様の多くの建物（小～中規模の賃貸物件）は、下記の法定点検おさえておけば良いでしょう。

EV点検（罰則あり）
消防設備点検（罰則あり）
貯水槽清掃（罰則あり）
増圧ポンプ点検（都条例では罰則なし）特建（特殊建築物）設備検査・定期検査（罰則あり）

また法定点検ではありませんが、入居者満足、空室対策、美観維持、建物保持などの側面から、

日常清掃（建物巡回点検、掃き掃除・拭き掃除）
定期清掃（機械を使用した清掃）
玄関マットの交換
排水管・下水管の高圧洗浄
植栽の剪定

なども必要なメンテナンス業務です。所有物件のメンテナンス項目は網羅されていますでしょうか。
今一度、確認してみてください。

メンテナンスの委託先

先述のメンテナンスは自分でやる以外は、有資格者・専門業者に外注することになります。
この場合、大手系BM（ビルメンテ）会社か中小系BM会社の2択となりますが、3番目の選択肢として、当社のような不動産管理系BM会社の方が賃貸経営に寄与できる部分も多いと考えています。

大手系の特徴

ブランド力、資本力があり安心感があります。また建設系含めて幅広い対応力があることも魅力ですが、現場作業は外注頼みとなり、コスト高になりがちです。仕組みによる提案体制（建築から何年経過した等）はありますが、営業しなくても仕事量が確保されているため、積極的な提案は行いません。特にコストダウンの提案はなく、割に合わない仕事はBM会社から断ってくることもあります。大規模なビルでは大手BM会社を利用することが良くあります。

中小系の特徴

中小規模の総合BM会社といっても、すべてを自社で施工できません。得意分野は自社で行い、一部を下請けに出します。大手の逆で、コストは安価になりますが企業規模も家族経営～と企業数が多くなり、どこを選ぶかが難しくなります。社員教育が行き届いていなければ、提案は少なくなり、営業型であれば余分な提案も入る可能性があります。物件からオフィスが離れている場合、緊急対応が後手になります。オーナー様がBM会社の足りない部分をサポートできる場合などは中小系BM会社のメリットを感じることができます。

不動産管理系の特徴

中小系BM会社の特徴と似ていますが、まず情報量が違います。BM会社は「実施」に重きを置きますが、管理会社は入居者情報を保持しているため、告知やアポイントが行いやすく、入居者不在時でも代わりに立ち合い、「実施率」を上げることができます。当社の消防点検や排水管洗浄の在宅実施率は90％以上となっています。
さらに、室内修理の対応状況を把握して現場に伺うことで入室時に一緒に改善することもでき、入居者満足度も上がります。室内の使用状況確認や設備の把握も行うことができ、その後の管理に活かすことができます。
また、賃貸経営という側面からメンテナンス提案を行います。収入（入居者保持、空室対策）と経費（建物保持）のバランスとキャッシュフローから提案ができるのも、賃貸管理会社ならではです。加えて当社の場合、大田区を中心に商圏を限定していますので、緊急時の対応もスムーズに行えるという強みがあります。