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長期的な修繕計画を考える前に

安定した賃貸経営をするためには、安定した家賃収入が得られること、そのためには建物の価値を維持し、家賃を下げることなく入居者を確保し続けることが重要です。
そのためには、長期的な修繕計画を立てておくことがポイントです。家賃収入ばかりに目を向けるのではなく、長期的な視点で、修繕費用にも目を配り、あらかじめ一定の経費を見込んで準備しておくことが大切です。
また、日常的に（合法的に）必要な点検・検査費用などのメンテナンス費用についても、意識していないといけません。
日本の住宅政策をとりまとめている国土交通省では、住環境の整備、品質の維持・向上のためにはどのような対策をとればいいのか、その方向性とルール作りを進めてきました。民間の賃貸住宅の老朽化、経年劣化については、「計画修繕ガイドブック」という資料を作って、計画的な修繕を推奨しています。

なぜ計画的な修繕が必要なのでしょうか？

その理由について「計画修繕ガイドブック」の中では、写真付きで丁寧な説明をしています。メンテナンスを怠ると、下記のような恐れがあります。

• 屋根・・・塗装や防水処理の劣化によって、漏水や雨漏りが発生する可能性がある。
• 外壁・・・ひび割れやタイルが浮いて、外観の劣化とともに、雨水が建物内部に浸水する可能性がある。
• 手すり・・・錆や腐食によって、美観が損なわれるだけでなく、損壊・崩落の危険性が増大する。
• 給排水管・・・傷みや詰まりによって、水道水の濁りや室内に排水が逆流する可能性がある。
• 給湯器・エアコン・・・故障しがちになって、入居者からのクレームが発生する可能性がある。

と、例示されています。

適切なタイミングで適切な修繕、メンテナンスをしないでおくと、劣化がさらに進み、より大規模な修繕が必要になるばかりでなく、住宅としての魅力もなくなって競争力が低下する、といったいわば「負のスパイラル」に陥ってしまうと指摘しています。
中でも修繕費は、経費の大きな割合を占めています。定期的、かつ計画的に修繕を実施して資産の価値を維持することが経営の安定にもつながります。いつ頃、どのような修繕が必要になるのか。
国土交通省の「計画修繕ガイドブック」に沿って見て行きます。それを避けるために、計画的な修繕が重要だとしています。賃貸経営のオーナーにとっても、長期修繕計画を立てて住環境の整備、確保することは、資産価値の維持、改善につながり、事業安定のためのポイントになります。
このように経過年数に応じて、さまざまな部分が傷んで来るので、維持管理のためには一定の工事と、それに伴う経費がかかってきます。
国土交通省の「計画修繕ガイドブック」には以下の様に書かれています。

修繕しないと、負のスパイラルに！　

一般的に築年数が経つと、外観の劣化などにより、周辺の新築物件等と比べた競争力は低下してしまいます。これを放置しておくと、家賃収入にも響いてくるでしょう。そうなると、いよいよ大規模な修繕が必要という時に、費用を確保することもできず、一層の老朽化が進み、更なる競争力の低下…負スパイラルに陥ってしまい、人が住めない様な状態にもなりかねません。
すでに、お伝えしましたように、適切なタイミングで適切な修繕を、早めに実施する事は、あとになってから、より大きな修繕が必要になる様な事態を避け、大切な資産の価値を維持する事に繋がります。そうすれば、周辺の物件と比較して競争力が低下することもなく、賃貸経営のリスクといわれる、家賃引き下げや空室の可能性を減らすことができます。
また長期的な修繕計画の重要性は、それだけではありません。修繕費は内容によっては高額になるケースもあり、いつ頃どれくらいの費用が掛かるのかを把握し、その資金をあらかじめ準備しておくためにも、長期的な計画は重要です。
また修繕費用は、建物の価値を高める工事の場合など、耐用年数に応じて減価償却できる場合があります。経費として減価償却費が計上できると、所得税の申告にも関係してきますので、ここでも長期計画を立てておく意味があります。
また世代を越えて資産を継承していく場合には、修繕費の支出は、継承資産の圧縮にもつながりますので、事業継承の観点からも、修繕の規模やタイミングをどう計画していくかは大きなポイントになります。
最後に、賃貸経営というと家賃収入ばかりに目がいってしまいがちですが、経営の安定のためには、様々な経費を計画的に織り込んでおくことが大切です。安定した賃貸経営のためには、「長期的な修繕計画」、「適切なメンテナンス」をと呼び掛けています。

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