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前回は長期修繕計画の必要性について解説しました。 今回はもう少し大きなくくりで修繕費について、掘り下げてみたいと思います。
新年を迎えると確定申告の時期になります。今年の皆さんの賃貸経営は如何だったでしょうか？今回は経費について正しい見解を書きたいと思います。 

修繕費の定義

 

修繕費とならないもの

1. 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
2. 用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接要した金額
3. 機械の部分品を特に品質または性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

【引用】No.1379 修繕費とならないものの判定｜国税庁

資本的支出は一括での処理ができず、減価償却として分割して計上する必要があります。そのためマンションオーナーとしては、修繕費として一括計上した方が、費用計上分が多くなり、帳簿上の利益を抑える効果があります。
実際に行う工事の内容で明確にAの工事は修繕費となる。Bの工事は資本的支出となる。そんな風に簡単に決められているわけではなく、工事内容によって判断しなければなりません。
もう少し具体的に今年１年間で使った経費について考えてみましょう。
マンションの維持費で取替工事をおこなう場合は以下の要件を確認しましょう。

老朽化設備の復旧のための取替工事

修繕費に計上できる費用とは老朽化設備の復旧のための取替工事です。経年劣化によって老朽化した設備を、取得当初と同じく使用できるようにするための工事は、修繕費として認められます。

設備の維持のための部品交換

設備を維持するために必要な部品交換も修繕費として扱われます。たとえば、給湯設備の維持のための一部部品の取替工事は修繕費に分類します。

20万円未満の修理や改良

「No.1379 修繕費とならないものの判定｜国税庁」によると、修理・改良費用が20万円未満の工事も、修繕費として認めると記載があります。

3年以内の期間を周期としておこなわれる修理や改良

概ね3年以内の期間を周期として定期的におこなう工事、修理、改良工事についても修繕費として認められます。

原状回復費用

原状回復費用も修繕費として認められます。賃借人が退去した後に賃借人が居住開始する前の状態に戻すことが原状回復です。つまり物件の価値を人に貸す前の状態に復帰させることであるため、修繕費として計上できます。

老朽化設備の復旧のための取替工事

修繕費に計上できる費用とは老朽化設備の復旧のための取り換え工事です。経年劣化によって老朽化した設備を、取得当初と同じく使用できるようにするための工事は、修繕費として認められます。

その他、地盤沈下した土地の回復のための工事なども修繕費用に該当します。

マンションでの機器取替工事が修繕費なのか資本的支出なのか迷う方も多いでしょう。修繕費の判断は、工事の内容によって判断しなければならず非常に判断が難しいです。そのために、国税庁が修繕費なのかを判断できるフローチャートを公開しています。

まとめ

マンション設備や機器の取替工事は、内容によって修繕費か資本的支出かが変わります。金額や交換する対象機器ではなく、工事内容によって判断するため、初めてマンション経営に携わる方にはやや難しいでしょう。

国税庁のフローチャートも参考にして、所有物件で実施する取替工事費用が修繕費にあたるか判断してください。またどうしても判断がつかない場合は、確定申告の際に税理士さんに依頼して費用を確認してもらうと良いでしょう。

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