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2024.03.18 賃貸経営 メンテナンス

マンション経営で必要なメンテナンス

前回は設備ランキングから取り組める共用部の差別化について記載しました。今回はメンテナンスで取り組める共用部の差別化として、定期的な清掃や巡回についてご紹介します。

定期的な管理の重要性

写真の建物は、滋賀県の1972年築9世帯の区分マンションです。10年以上も空き家として放置され、老朽化がひどく2020年に解体されました。解体前解体にかかった費用は約1億1800万円、区分所有者に分割して請求していますが、所在不明の方も多く、市は3人からしか費用回収できておりません。

区分マンションでしたが、管理組合は組成されていなかったことも管理が適切に行えていなかった要因と考えられております。

行政も2020年にマンション管理適正化法を一部改正し、このように適切に管理されていないマンションを減らすように動いています。

国土交通省調べによると、2020年末時点のマンション総数は約694万3000戸で、このうち約125万7000戸(約18%)が築40年以上となっており、今後さらに増加が見込まれるとされています。約20年後の2042年末には445万戸(3.5倍以上)に達するとの予測もあります。
また、高齢化による居住者年齢の上昇も懸念されており、世帯主が70歳以上の割合は「築40年以上」では48%、「築30年~40年未満」で44%と、老朽マンションの住人の半数近くが高齢者となっています。
上記のようにスラム化するマンションには、適切な管理をしない→住人のマナーレベルが下がる→家賃が下がる→メンテナンスに必要な費用がねん出できない→さらにスラム化する、といった負のサイクルの連続で廃墟化します。サイクルの入り口である、最初の適切な管理をしない→『行う』ことにより防止することができます。

日常の管理

日常の管理は、巡回・日常清掃・定期清掃の3種類を組み合わせて行います。
巡回:外観で判断できる異常検知と対応(ゴミの片付け、放置物へのステッカー、電球の交換など)
日常清掃:ほうき、掃除機、モップがけ、ガラス清掃など
定期清掃:日常清掃では落としきれない汚れを機械を用いて行う
巡回や日常清掃には下記のような利点があります。

  1. 安全:清掃されないままの廊下は滑りやすく、通路に物が放置されている廊下、電球が交換されていない薄暗い階段では事故の危険性が増します
  2. 火災の予防:蓄積したホコリが電気設備系統の故障を引き起こしたり、不法投棄ゴミへの放火のリスクを避けたりすることができます
  3. 設備異常の確認:ポンプ設備やエレベーターなどの異常検知が早くなることで緊急対応を減らすことができます
  4. 防犯:定期的に巡回が行われている、照明が切れていない、セキュリティ機器が正常に動作しているマンションはそれだけで泥棒の心理的リスクが高くなり狙われにくくなります
  5. 住人のマナー向上:清潔な状態を当たり前に保つことにより、住人自らが汚したら掃除し、汚さない意識を持って生活するようになります

下記のような質問により課題を発見することができます。

  • 今の管理体制に不備(不満)はないか
  • 定期的に現場(マンション)を確認している、または確認する方法があるか
  • 入居者満足につながるバランスの取れた経費の使い方を行っているか
  • 賃料が下落している、空室が続いている傾向はないか
  • 緊急時の対応ができる体制になっているか
  • 万が一事故が発生した場合の備え(保険)はあるか

当社事例

ミノラスでは、チェックシートに基づいた管理物件の巡回パトロールを行っております。持ち主不明の自転車への告知や撤去、粗大ごみの回収、目視で分かる範囲の建物設備の異常確認を実施し、報告書にまとめます。

BEFORE
AFTER

また、定期的に機械による清掃も実施しております。写真は実際に相談を受けたオーナー様の物件を清掃したときのもので、前管理会社の管理体制の下では十分な清掃が実施されておりませんでした。汚れやほこりの堆積はもちろん、靴の跡(ヒールマーク)なども除去しました。
定期清掃はマンションが負のスパイラルに入ることを防ぎ、資産価値を向上させる側面がある、とても重要な仕事です。

マンションの入り口には玄関マットを敷くことで、雨の日の泥払いや、共用廊下の汚れを軽減することができるので、おすすめです。

ミノラスでは、地域密着のフットワークを活かした建物巡回・清掃で管理物件を適切に維持管理します。清掃や玄関マットについてのご相談事がありましたら、メンテナンス課までご連絡ください。

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ミノラス不動産

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