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2024.04.02 賃貸経営 メンテナンス

マンション経営で必要なメンテナンス

今月はキャッシュフロー(CF)から運営費(=経費)を考えてみたいと思います。当社で毎月開催している勉強会でもCFについての講座がありますので、この記事を見ていただき、もっと詳しく学びたい方はご参加をお願いします。
ご存じの方もいらっしゃるかと思いますが、キャッシュフローツリー(CFツリー)について簡単にご説明しておきます。図表1を参照ください。

キャッシュフローツリー

①総潜在収入は満室時賃料のことです、月8万円の想定賃料の部屋が10戸であれば月80万円となります。ここから②・③の空室や滞納のロス分を引き、④賃料差異(ギャップ)を加味して⑤純賃料収入を得ます。
④ギャップは、8万円で想定していたが繁忙期で2000円高く貸せた、閑散期なので値引きした、長期入居者がいて市場賃料よりも高く借りてもらっている等の要因を考慮するためのものです。
⑥雑収入は記載の通り、駐車場や一時金など賃料以外の収入を指し、先の⑤と足して、⑦実効総収入を得ます。
ここから⑧運営費を引くことで⑨営業純利益を求めることができ、⑨から⑩ローンの返済を行い、⑪税引前手取額となります。
今回のテーマ、運営費を考えるにあたり、①総潜在収入入に占める⑧運営費の割合を、この運営費率が適正であるかを考えてみましょう。先に申し上げておきますが、低ければ低いほど良いというものではありません。
確定申告のこのタイミングで、ぜひご自身の賃貸物件でもCFツリーを作成してみてください。

適正な運営費

では、運営費はいくらであれば良いのか?という疑問が生まれますが、不動産は物件ごとに違い、地域特性もあり、オーナーの意向も様々なため、明確な解はありません。ただ、IREM JAPANが提供している右図表はひとつの目安を提供してくれます。
東京23区で見ると、運営費率は単身物件23.17%、ファミリー物件19.13%となっていますので、もしご自身の物件で計算した際に、乖離がある場合は見直すことで経営が改善する可能性があります。繰り返しになりますが、低ければ良いというものではありません。

必要経費をかけないことによるリスクとしては、損害賠償のトラブル増加、物件競争力の下落、稼働率の低下から収入の低下、保険料の増加、災害リスクの増加、緊急な修繕の増加、不満足入居者の退去・・・等があります。
私も(物件により違いは出ると思いますが、)概ね運営費は20%程度が適正と考えています。ローン支払いが仮に総潜在収入の55~60%とした場合、損益分岐点が75~80%程度となり、資金計画の面でも安全だからです。
※賃貸の運営費は、募集にかかる広告宣伝費、原状回復費用、各種税金や火災保険料など経費全般が含まれますが、この記事では主に不動産会社への管理料、メンテナンス費用に限定して説明しています。

メンテナンスの効能

逆に、効果的なメンテナンスは建物の長寿命化だけでなく、物件の価値(収入)を保つことができ、経済的な寿命も伸ばすことが可能です。

物件メンテナンスは、①安全性、②遵法性、③経済性の順番で考えなければなりません。

しかし、多くの賃貸経営では短期的な損得により③経済性ばかりが重視され、①②は二の次となっております。

歌舞伎町のビル火災などは、最たる事例だと思います。

また、メンテナンス不足による入居者不満足により退去が出たり、管理の不備により見学に来ても空室が埋まりづらいなどの要因は非常にもったいない損失だと思います。賃貸物件は一定期間中に必然的に住み替えが発生するものですが、平均居住期間を4年から5年に延ばし、空室期間を半分にできれば、空室率は4%から1.6%まで改善することができます。
※細かい計算式は省いておりますので、ご興味ございましたらお問合せください

効果的なメンテナンスを行うために

昔は貸し手市場だったため、不動産会社は募集や契約のみで、建物管理はオーナーという形態が一般的でしたが、時代は変わり、借り手の減少により今は完全な借り手市場です。情報がオープンになったことも拍車をかけるように、今では8割のオーナーが不動産会社に管理を任せる時代になりました。
不動産会社の業務も大きく変化しました。管理の幅の拡大、物件競争力を上げるための提案、法令や専門知識・進化するテクノロジーへの追随等・・・、借り手市場ではオーナー様と共に入居者満足を追求できる不動産会社しか必要とされなくなります。
今後、ますます管理の『質』が求められる時代になります。
不動産会社の管理手数料は業界では家賃の5%程度とされていますが、見た目3%でも共用部管理が付帯されていないこともあれば、逆に5%でここまでやってくれるのか、と管理業務の内容は各社各様となっております。
効果的なメンテナンスを行うためには、提案型の管理会社というパートナーの存在は欠かせません。
私共では、商圏をあえて拡げず『地域密着だからこそ』という考え方で、物件の環境整備に力を入れています。
管理料の範囲で行う物件巡回パトロールや、ポストの確認、持ち主不明の自転車の無料撤去、放置ゴミの回収、共用部私物への警告等はその一環です。
地道な毎月の点検が、見学時の印象を改善したり、入居者の安心感につながったりと、見えないところでオーナー様の賃貸経営を支える土台となるように取り組んでおります。

管理を任せられた際は共用部の改善から着手します。写真の例では2か月間、警告を繰り返し最終的に持ち主不明の自転車を撤去しました。

テナントへの管理の質が最終的にはオーナー様に管理の質として還元されますので、当社ではオーナー様を事業パートナーと考え、提案型人材育成を行っております。現場でのご要望など管理体制に反映させていただきますので、今後とも忌憚のないご意見をいただけますよう、よろしくお願いいたします。 また本記事でご紹介させていただいたメンテナンス費用の適正化についても、ご質問・ご相談をお待ちしております。

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この記事の執筆者紹介

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ミノラス不動産

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