お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

良い経営をするためには、「収益最大、経費最小」と言われます。このコラムでは、現在と今後の経費や減価償却、課税所得額を把握し、よりよい賃貸経営に繋げていただくための情報をお伝えしていきます。

ご自身の経営状況を具体的に考えて見ましょう

前回は賃貸経営のお金(手残り金額)の考え方についてご説明をいたしました。今回は賃貸経営を少し長い目線で見てみましょう。
図をご覧ください。鉄骨造のマンションを事例として30年間の賃貸経営をグラフにしてみました。
お金についての動きを考えてみましょう。

収入(緑色)

賃貸経営をされている中で賃料の収入を表しています。時間の経過によって、近隣のライバル物件の影響から賃料が下落していくことと、空室期間により年間の収入も減ります。
24年目にこちらのオーナーは大掛かりなリノベーション工事を実施したことにより、賃料を上昇させることができた事例です。

減価償却費(茶色)

こちらは何度か説明してきましたが、建物の減価償却費です。30年手前で償却期間は終了しています。軽量鉄骨造のアパートでしたので27年で終了するのですが、24年目にリノベを実施して設備を一新したことで資本的支出が5年間追加され29年まで存続しました。

支出・経費(ピンク)

維持管理するための定額メンテナンスを実施ております。また当社にて集金管理をしておりますので管理会社へ支払う管理手数料も含まれます。当初20年のローンを組まれておりましたのでローンの金利も含まれております。

所得税(オレンジ)

収入から経費を差し引いた残金が所得となります。所得額に対して税制で決められた税率をかけたものです。確定申告してわかります。

手残り収入(ライトグリーン)

実際に手元に残るお金です。しかし実際はローンの返済をしている場合はここからローンの元本分を差し引くことになります。

賃貸アパートを運営してきて、実際にどれくらいの金額が手元に残られていますでしょうか？
言葉を変えれば儲かっていますか？

別の記事「賃貸経営のデッドクロスについて」でもお伝えしましたが、何もしないで今を耐えれば(返済が終われば)後で楽になると考えているオーナー様が多いことを実感しております。だから何か壊れても修理交換できない、まだ雨漏れしていないから大丈夫、今はお金がないから、という理由で放置されている方もいらっしゃいます。

経費の枯渇

しかし確定申告では経費を認めてもらっています。必要な工事、やるべき工事は行わなければならないのですが、「大変なのよ、税金が高くて」、「お金がない」、「まだ維持できる」という経営判断をされるオーナー様も非常に多くいらっしゃいます。
これまで何度もこのようなやり取りをしてまいりました。これらの原因は経費の枯渇が一番に考えられます。
築5年、築10年経過していくと極端に建物の減価償却部分が減るので所得税が増えてしまいます。返済が進めば金利も減ってきます。コンスタントに使える経費が減り、突発的な事故・故障等のリスクが増えるばかりです。
そこで時間の経過に合わせて枯渇する経費に対して平準的な経費を使えるようなサービスを導入することもお勧めいたします。
単純に国策として整えられているサービスを利用することは安心かと思います。
オーナー様はほとんどの方が利用されていますが、小規模企業家共済へ未加入の方は加入されることをお勧めいたします(経営者の退職金制度)
他にも設備メーカーさんが実施している設備を一斉交換リース契約を活用し、毎月定額のリース代金は全額経費計上する方もいらっしゃいます。
枯渇した分をどのようにして補っていくか？建物がある限りオーナー様は考え続けなければなりません。それが先祖から引き継いだ財産を次の世代へ綺麗に引き継ぐための準備だと思います。

▶お問い合わせはこちらから
▶メルマガ会員募集中！賃貸経営に役立つ情報を定期的にお届けいたします！！
会員登録はこちらから
▶賃貸経営に役立つ勉強会はこちらから