お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

このコラムでは、「壊れた箇所を直す」ではなく、ご入居者様が安心、快適にお住まいいただけるメンテナンスや、お部屋探しをされる方が「住みたい」と感じるようなメンテナンスについてお伝えしていきます。

▶メンテナンスコラム一覧はこちら

　メンテナンスのコラムでは様々な角度からメンテナンスの内容をご紹介しています。賃貸経営において適切に経費を使うことで、建物の長寿命化や美観維持、入居者に選ばれ続け、資産を守ることに繋がります。オーナー様にとって馴染みの深い事例もあれば、まったく気にしていなかった事柄もあると思います。新しい視点を持つことで、賃貸経営の面白さや奥の深さを感じていただき、ご自身のマンションの経費の使い方を考えるきっかけになれば幸いです。
　管理会社の管理内容のコラムで、不動産管理会社が行うビルメンテナンス（清掃や法定点検等）の特徴について記載しておりますが、今回は当社のビルメンテナンスの取り組み事例をご紹介させていただきます。

メンテナンスの委託先

　メンテナンスの外注先として、大手系BM（ビルメンテ）会社か中小系BM会社、または、3番目の選択肢として当社のような管理会社系BM会社が委託先の候補です。以下、それぞれの特徴です。

大手系の特徴

　ブランド力、資本力があり安心感があります。幅広い対応力がありますが、現場作業は外注に出しますので、コスト高になりがち。営業しなくても仕事量が確保されているため、積極的な提案は行わない会社が多いです。特にコストダウンの提案は少ない傾向があります。建物規模が大きければ設備も多くなり専門性が高くなるため、オーナーが個別に外注する手間を考えると大手系にまとめて依頼するメリットが出ます。

中小系の特徴

　中小規模の総合BM会社では、すべてを自社で施工できませんので、得意分野は自社で行い、一部を下請けに出します。コストは安価になりますが企業規模も家族経営～、と企業数が多く、どこを選ぶかが難しくなります。物件からオフィスが離れている場合、緊急対応が後手になります。オーナー様がBM会社の足りない部分をサポートできる体制があれば（例えば近隣に住んでいる、自ら入居者とコンタクトを取る等）、委託先として中小系のメリットを感じられます。

管理会社系の特徴

　管理会社系の場合は、賃貸経営の視点でメンテナンス提案を行う点が特徴です。収入（入居者保持、空室対策）と経費（建物保持）のバランスから提案ができるのは管理会社にしかできません。また、管理会社は入居者情報を保持しているため、告知やアポイントが行いやすく、入居者不在時でも代わりに立ち合い、当社は「実施率」にこだわっている点も一般的なBM会社との違いです。さらに、室内の使用状況確認や設備の把握も行うことができるので、今後の賃貸経営に活かすことができます。　

　また、当社のような地域専門の管理会社の場合は、緊急時の対応もスムーズに行えるという強みがあります。

直近の実施率

下記表は、直近で実施した当社管理物件のメンテナンス実施率です。

　消防点検、排水管洗浄　どちらも平均９４％の実施率となっており、１０戸以上の世帯数の多いマンションでもアポイント取得を行い、実施率を概ね９割以上にできるよう努めています。
　実施日を決めたのち、告知チラシにQRコードで在宅確認の返信欄を設け、その後実施２～３週間前にSMSにて通知、それでも返信をいただけない方には電話連絡や直接訪問などで意思確認を行います。不在時にはスタッフ立会で実施しますが、中には「どうしても不在時入室は遠慮してほしい」と言われる入居者様もいますので、その場合は無理強いすることはしていません。消防点検より排水管清掃の方が、生活に直結する印象があるようで「是非お願いします」と言われることも多いです。
　当社では、実施時期が近い場合、排水管洗浄と併せて消防点検を同日実施することで在宅率を上げるように工夫しています。

室内状況や設備を確認

　今月号では、管理会社が実施するビルメンテナンスのメリットについて記載しました。オーナー様の賃貸経営を良くする経費コントロールの提案、地域密着の特徴を活かした「管理会社ならでは」のビルメンテナンスを追求して参ります。
　ご相談だけでなく、ご意見・ご要望などもお寄せいただけると有難いです。長期修繕計画を用いて、経費の効果的な使い方のアドバイスを行っております。ご興味持っていただけましたら、セミナーにご参加いただいたり、担当スタッフまで直接お問い合わせください。

　

▶お問い合わせはこちらから
▶メルマガ会員募集中！賃貸経営に役立つ情報を定期的にお届けいたします！！
会員登録はこちらから
▶賃貸経営に役立つ勉強会はこちらから