お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

良い経営をするためには、「収益最大、経費最小」と言われます。このコラムでは、現在と今後の経費や減価償却、課税所得額を把握し、よりよい賃貸経営に繋げていただくための情報をお伝えしていきます。

今回のコラムは賃貸住宅修繕共済を実際に導入されたオーナー様の事例を基にご説明していきます。

　現在当社では管理オーナー様に対し賃貸経営レポートを１年に１回ご報告をさせて頂いております。
　その中で簡易的に長期修繕計画表を作成させて頂いております。現在から30年後の予測される数値、賃貸経営で必要となる予想される修繕費の目安を提示させて頂いております。その中で、現在位置と現状把握をして頂ければと思います。
　今回の事例のオーナー様は2024年に大規模修繕されたオーナー様です。
　築年数２5年、15年前に屋上防水工事を実施、現在屋上のシート防水の劣化が見られてきたので、事
故が発生する前にメンテナンスしておきたい、という事で実施いたしました。現地確認で伺ったところ、屋上の仕上げはシート防水でした。

今回、ご相談を頂いてからの流れは・・・

①長期修繕計画表より、大まかな予算感を把握する

　建物図面から床面積、建物高さから算出しております。現状の工事単価を参考にしております。足場費用は外壁・シール打ち替え工事の単価に含めています。

②実際に現地調査をして工事範囲を決める

　現状把握と一番傷みが進行している部分、優先順位を知る為にも現地調査の実施。

③専門業者による見積もり実施

　②と③は同時進行で行いました。

④業者さん数社の見積もりより

●改修方針を決定
　外壁タイル面については欠損・浮きは目視にて見当たらず、現状維持　前回のシートの貼り換えをした防水層を維持し、その上に新たな防水層を形成する（ウレタン圧着工法の採用）。防水層を押さえる笠木周りを取り外して防水対応する（シール打ち替え・ブリッジ工法の採用）。併せて非常階段の錆び止め、塗装の実施する事を決定。
●資金計画について
　今回は現金も有ったが、大田区の中小企業向けの利子補給制度を採用
　地元金融機関さんに相談して借り入れを行う計画（個人事業主向け、金利1％区負担）。

⑤工事実施

⑥今後の対策を検討

　今回は大事故になる前に対策として今年実施できたが、次の10年後・15年後また400万円位かかるかもしれない、物価や人件費も変動するだろう、更に長期修繕計画表から次は外壁全体の工事が必要になるかもしれない。
　ご自身の年齢含め、次の修繕は次世代になった時に実施が出来るのだろうか？ 築年数も経過しているので減価償却費が減少して所得税が高額になっているので経費も使いたいので修繕積立金を実施して行こうという計画を立てました。
　プランとしては長期修繕計画案から10年後にタイル補修も含めた建物の全体的な改修工事の目安の700万円を目標に積み立てて行く案を検討、10年間で700万円、年間70万円、月額58,333円という計画から、毎月の積立額60,000円をスタートしました。
　今年の確定申告では3か月分の支払い金額18万円を計上し、来年からは年間72万円を経費計上して所得税を圧縮する事になりました。

　

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