お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

　首都圏の新築分譲マンション供給戸数は、2000年には約9.5万戸ありましたが、現在は3万戸を下回る水準となり、かつての3分の1まで縮小しています。全国的に空き家が増え続ける中、「大量供給・新築中心」の住まい方は見直されつつあり、中古流通・リノベーションを活用する“ストック型社会”への転換が進んでいます。
　今回は、この社会の流れの中で求められる省エネ住宅の動向や、日本の取り組み、断熱化のポイント、設備投資の考え方について整理していきます。

１．新築志向からストック型社会へ

　下のグラフは首都圏の新築分譲マンション供給戸数の推移です。2000年の9.5万戸に対して、現在は3万戸を下回っており、新築供給が約3分の1まで縮小している状況が分かります。全国的に空き家率も上昇しており、大量供給を前提とした新築中心の考え方は時代に合わなくなりつつあります。

　そのため、既存ストックを有効活用する中古流通・リノベーションの社会的価値が向上しており、“ものを大切に使う持続可能な社会”、”ストック型社会”へと移行が進んでいます。

２．国の省エネ施策

　2024年4月からは、住宅の販売・賃貸を行う事業者を対象に「省エネ性能表示制度」が施行されました。この制度では、エネルギー消費性能、断熱性能、目安光熱費、第三者評価、ZEH水準などをラベル表示することが“努力義務”とされています。図1は省エネ性能ラベルのイメージ図です。※実際の省エネ性能ラベルとは異なります。

　性能が見える化されることで、住まいを選ぶ際に比較検討しやすくなり、より省エネ性能の高い住戸が選ばれやすくなることが期待されています。

●エネルギー消費性能

★マーク1つで削減率10％を示し、上のイメージ図の場合は30％となっています。右側の装飾の付いた★マークは、太陽光パネル等の再エネ設備による削減率を示しています。

●断熱性能

数字が大きいほど性能が高いことを示します。建物からの熱の逃げづらさや、外からの日射熱の入りやすさを表しています。４で省エネ基準、５以上で誘導基準となります。

●目安光熱費

住宅の省エネ性能に基づいて試算された目安の光熱費

●ZEH（ゼッチ）水準

★マーク３つ、かつ断熱性5以上

●ネット・ゼロ・エネルギー

住宅で使用するエネルギーと、太陽光発電などで賄うエネルギー収支がゼロ以下

●第三者評価 BELS（ベルス）

省エネ性能を評価する制度で、登録を受けた第三者機関

３．日本の省エネ住宅への取り組み

　下のグラフの縦軸「UA値」は、外壁・窓・床・屋根などから熱がどれほど逃げやすいかを示す指標で、値が小さいほど断熱性能が高いことを意味します。

　諸外国と比べると、日本の断熱性能は後れを取っている状況です。日本は「2050年カーボンニュートラル」を宣言しており、2025年からは新築住宅における省エネ基準適合が義務化されます。住宅の省エネ性能向上は今後ますます必須となるでしょう。

４．住宅の断熱化

　下の図２は、断熱性能の低い住宅の熱移動を示しています。

夏は、外壁や床からの熱侵入が7％・3％であるのに対して、窓などの開口部からは73％もの熱が入り込みます。冬も同様で、屋根からの熱逃げが5％である一方、窓からは58％もの熱が流出します。
　つまり、省エネ化を考える上では「窓の断熱性能向上」が非常に重要であり、同時に隙間を防ぐ「気密性」の確保も欠かせません。

◆窓の断熱性能を高める方法

●窓を交換する：アルミサッシ（熱を伝えやすく結露しやすい）を樹脂サッシへ交換し、複層ガラス・Low-Eガラスを採用する
●内窓を取付する：既存窓との間の空気層が断熱材として働く

　これらの取り組みは断熱性能の向上だけでなく、結露防止、カビの抑制、防犯性向上、騒音軽減などの効果もあります。
　また、窓のリフォームには国の補助金「先進窓リノベ2024事業」が利用できます。受付は2024年末までの予定ですが、予算に余りがあるため延長の可能性もあります。

５．省エネ設備の採用で差別化を

　賃貸住宅で導入できる省エネ（高効率）設備には、太陽光発電、省エネエアコン、LED照明、節水型シャワーやトイレ、エコジョーズなどがあります。今後、住宅性能表示が一般化すれば、入居希望者様が「目安光熱費」を基準に部屋探しをする時代が来ることも想定されます。
　そのため、計画的に設備投資を行うことが、将来の競争力確保につながります。エアコンの補助金は既に予算上限に達し終了していますが、エコジョーズの補助金はまだ申請可能です。

---

　いかがでしたでしょうか。新築供給の減少、ストック型社会への移行、省エネ基準の強化など、住宅を取り巻く環境は大きく変化しています。特に断熱化や高効率設備への更新は、入居者満足度や居住性を高めるだけでなく、物件の価値維持にもつながる取り組みです。
　既存ストックを生かす時代においては、住宅性能を確認し、計画的に改善を進めることがより重要になります。

　住宅の省エネ化や設備更新は、長期的に安定した賃貸経営を続ける上で欠かせないテーマです。ミノラス不動産では、こうした基本知識から実際の工事計画まで幅広く学べる「大規模修繕・メンテナンス勉強会」を開催しています。専門知識がない方や、これから賃貸経営を引き継ぐ方にも分かりやすい内容で、無理な勧誘は一切ありません。ぜひお気軽にご参加ください。

▶お問い合わせはこちらから
▶マモローヤメンバー募集中！不動産経営の最新情報をお届けします。嬉しい限定特典も！詳細はこちら

おすすめ勉強会