お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

良い経営をするためには、「収益最大、経費最小」と言われます。このコラムでは、現在と今後の経費や減価償却、課税所得額を把握し、よりよい賃貸経営に繋げていただくための情報をお伝えしていきます。

今月号では先月号からの事例を経費の使い方という観点でご紹介いたします。

　当社のサービスで実施しております、不動産経営報告書からキャッシュフロー表（ＣＦ表）を基にご紹介したいと思います。
（事例とは実際の数値ではありません、簡易計算となりますので目安として参考にして頂ける様な資料
になります。）

　年間の家賃収入は13,000,000円もある、しかし実際に毎月のローンの返済をして所得税を支払ったら
手元には1,072,000円しか残らない（月90,000円弱）となり、入居者さんの入れ替えが年間２部屋以上
だったり、エアコンや給湯機が3台以上壊れてしまったりすると手残りは更に減っていくと思われます。
築20年以上のオーナー様がよく言う「税金が高い。」という現象です。現状厳しい状況なのですが、あと5年後には返済も終わるため、余裕が出てくるからそのタイミングで大規模修繕を行いたいと考えていたようです。しかし雨漏れは待ってはくれませんでした。入居者さんは出て行くことになり引っ越し代金と契約金もオーナー様が負担することになり、90万円の追加出費となりました。

改善策として今回実行・決定した内容は下記の①と②です。

①ローン相談

　メインバンクさんへ相談してローン返済期間を5年間延長することで毎月の返済額を40％ほど下げることができました。そして今回の水漏れ修繕工事費はローンを追加で組んで支払うことにしました。

②税理士へ相談

　経費の計上については、ご自身の顧問税理士さんに相談していただき、工事代金3,734,000円+引っ越し代900,000円=4,634,000円を12月と１月に（年を跨いで）半分ずつ計上するようにしました。
（このあたりの考え方は税理士さんによって差があると思います。「グレードアップしていないので減価償却は使えない」、「5年で落とそう」とか考え方は様々だと思います。必ず顧問の税理士さんにはご相談ください。相談相手がいない場合は当社までご相談ください。）
　また、今後は計画的に修繕費用を貯めておくため、これまで本誌でご紹介してきた『賃貸住宅修繕共済』にもご加入いただくことになりました。

上記の改善策を講じて工事を実施した場合のシミレーション結果は下表のようになりました。

10年間の数値について比較してみましょう。

①所得税について

現状であると10年間の納税予想額の合計は 27,723,000円A
　今回修繕を実施（2年で経費計上）、修繕積立共催の実施した場合10年間の所得税予想額の合計金額は
23,236,000円（▲4,487,000円 B）となりました。

②実際に手元に残るお金（キャッシュフロー税引き後の金額）について

　現状であると10年間の手残りの金額の合計は 42,709,000円C
今回修繕と修繕積立共催を実施した場合の10年間の手残り金額の合計は35,558,000円（▲7,151,000円 D）
　今回のことを経て、ほかの部屋でも起きたら入居者さんに迷惑を掛けるし、また余計な費用（引っ越し代等の90万円）がかかることを防ぐため、大規模修繕は計画的にを実施するという事は決めていただきました。将来的には娘さんが賃貸経営を引き継ぐ予定です。「娘には今回のような面倒な思いはさせたくない」という思いが強くなったとのことです。今後も、計画的な修繕をしてしっかりと維持していけるようサポートして参ります。

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