お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

　繁忙期が落ち着き、空室が目立ちやすくなる“閑散期”に差し掛かるこの時期。オーナー様にとっても、“空室対策”は非常に大きな関心ごとではないでしょうか。実は、この“閑散期”こそが、物件の状況を見直す重要なタイミングです。落ち着きがある今だからこそ、有効な空室対策ができるような準備を整えてはいかがでしょうか。

　そこで、今回は募集状況にスポットを当て、ミノラス不動産での取り組みも織り交ぜながらお伝えしていきます。

家賃相場はあっているか

　　家賃は、物件の魅力や立地だけではなく、周辺エリアの相場とのバランスが非常に重要です。たとえ、設備や内装に自信があったとしても、相場と乖離した家賃設定では、内見はおろか、検討すらされない可能性もあります。

　繁忙期は、お部屋探しをする方が多いので、家賃設定が高めでもお申込みをいただける可能性があります。一方で、閑散期は、引っ越しを検討している母数が少ないこともあり、相場より高めの設定だと選ばれにくい傾向にあります。相場にそぐわない家賃設定のまま募集を続けていると、長期的な空室となり、収益に悪影響を及ぼすことが懸念されます。

　家賃を見直すときには、以下の点について情報を集めてみるとよいでしょう。

• 同じエリア・築年数・間取りの物件の募集賃料
• 周辺物件の成約までの期間
• 近隣物件にない自物件の強みや弱み

　ミノラス不動産では、家賃を維持したまま特典（ADやフリーレントなど）や改善策を工夫することで、お申し込みをいただけることもあります。

　「家賃を下げたくない」と思うのは当然ですが、“見直す”＝“下げる”ではありません。閑散期にあった家賃設定を意識してみましょう。家賃設定を見直したとしても、長い目で見れば、空室期間が長引くより収益につながります。現在の設定が相場にフィットしているかを一緒に確認することが、空室対策の第一歩と言えます。

媒介状況を把握しているか

　どの不動産会社に、どのような条件で情報が出ているのか。ご自身の物件について、把握できていますか？「不動産会社に任せているから大丈夫」と思っていても、きちんと募集されていない可能性があります。

　現在の募集状況・媒介先・反響状況について、管理会社に一度確認してみましょう。下に記載するポイントをチェックしてみて、必要であれば、情報の再整備や再発信を依頼することをおすすめします。

〇募集図面に誤りはないか、魅力は十分伝わるか

　物件の第一印象は、募集図面で決められると言っても過言ではありません。そんな重要な募集図面の中で、情報の誤りや、物件の魅力が出し切れていないと、お客様にマイナスイメージを与えてしまう可能性があります。設備や特典がもれなく記載されているか、情報に誤りはないか、写真は古くないか等確認しておきましょう。

〇募集条件が不動産会社によって異なっていないか

　最近では、インターネットからの情報がお客様との第一接点になることが非常に多いです。【どこに】【どんな内容】で掲載されているか、確認しましょう。

　募集を出している不動産会社ごとに、お部屋の㎡数が異なっていたり、募集条件が少し異なっていたり…ネット社会だからこその混乱が生まれることも少なくありません。　また、一般媒介・専任媒介といった媒介契約の種類によっても情報の広がり方やスピードが異なります。自主管理や媒介を複数社任せている場合、責任の所在が不明確になってしまい、結果的に空室のリスクが高まることもあります。

　ミノラス不動産では、募集後1週間単位で物件情報の確認・ポータルサイトの更新をしています。これに合わせて、オーナー様にもお問い合わせ状況の報告を実施し、必要であれば条件の整理します。こうしたサイクルを通して、少しでも早期に成約をおただけるよう、ご提案を行っています。　

不動産ポータルサイトに募集物件が掲載されているか

　近年、賃貸物件を探す方の多くが、最初に利用するのがSUUMO・LIFULL HOME‘S・at homeなど「不動産ポータルサイト」です。ポータルサイトで物件情報を見てもらえることは、入居希望者との最初の接点とも言えます。募集図面同様、物件の第一印象を決めるポータルサイト。その情報を確かめることは、空室対策として非常に効果的です。ポータルサイトで物件を検索してみて、下記のポイントを参考に、物件がきちんと掲載されているか・魅力的に見える掲載内容かを見てみましょう。

• そもそも、ポータルサイトに掲載されていない
• 写真が不十分で間取りのイメージができない
• アピールポイント（設備、周辺環境）が掲載されていない
• 募集条件や初期費用が他社物件と比較して魅力に欠ける

　ポータルサイトへ掲載するにはコストが発生するケースが多いため、管理会社がすべての物件を平等に露出しているとは限りません。物件ごとの反響や掲載状況を管理会社に確認し、必要に応じて写真撮影や情報更新を依頼することも有効です。

　現代の賃貸募集においては、「ネットで選ばれなければ、内見すらされない」ということが現実です。そのことを念頭に置いて、常に情報の“見せ方”をアップデートしていくことは、空室対策において大きな意味があります。

最新の室内状況の写真が公開されているか

　募集図面でも、ポータルサイトでもチェック項目に挙げたのが写真です。お部屋探し中のお客様に、良い第一印象を持ってもらわなくては、お部屋の詳細は見てもらえません。視覚情報は、お部屋のイメージに大きく貢献します。つまり、募集図面やポータルサイトに掲載されている写真は、重要な役割を担っているということです。中でも、室内の写真は住むイメージを持ってもらうための大きな決め手になります。しかし、実際には、以下のような問題が起こっているかもしれません。

• 数年前の写真がそのまま掲載されている。
• 生活感が残っている写真になっている。
• 写真全体が暗く、魅力が伝わらない。
• 写真が1~2枚程度しかない。

　こうした状態では、詳細を読んでもらえない・内見に来てもらえない可能性をも高めてしまいます。また、写真が更新されていない場合、「管理が行き届いていない」という印象を与えてしまうこともあります。

　下の図をご覧ください。同じ募集図面の枠の中に、同じ部屋の写真を明るさ・枚数を変えて掲載したイメージ図です。

左の募集図面に比べて、右の募集図面の方が印象が良いのではないでしょうか？写真が与える第一印象の違いをご理解いただけたかと思います。募集の反響に伸び悩んでいるオーナー様は、まず、現在の掲載写真を見直してみてはいかがでしょうか。

　ミノラス不動産では、退去後の清掃を終えてすぐ、明るく見栄えの良い写真を複数枚撮影し、掲載している情報を更新しています。さらに、360度カメラや動画による内覧コンテンツも導入しており、他物件との差別化を図っています。

まとめ

　閑散期は、賃貸経営をするオーナー様にとって厳しい時期であることは確かです。一方で、物件の魅力を見直し、改善に図る絶好のチャンスでもあります。

　まずは、今回ご紹介した基本的なチェックポイントを点検してみることをおすすめします。空室期間の短縮や、賃料維持につながる可能性があります。これを機に物件の現状を見直し、早期満室に向けた一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

　ミノラス不動産では、建物全室の家賃査定する【リーシング診断】を実施しています。この診断結果を一覧にした資料を用いて、次回募集・更新時の賃料をご提案しています。満室時から次回の空室対策をすることで、損失を最小化しながら収益を最大化を図っています。家賃を上げても納得して入居してもらうには、ご入居者様のニーズを把握し、バージョンアップしていくことが大切です。

　現在、弊社とお取引のないオーナー様でもリーシング診断のご提案可能です。ぜひ、お気軽にお問合せください。

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