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ミノラスホープ株式会社　税理士　岡田 祐介

　皆様が日常なにげなく使っている歩道の中には、歩道状空地と呼ばれるものがあります。多くはマンションなどの周りにあり、下の図のような形で作られているものです。実は、ここは歩道ではなく空き地として、隣接しているマンションのオーナー様が所有している部分なのです。今回は、このような歩道状空地の評価についてご説明します。

歩道上空地の要件

　共同住宅等の敷地内に歩道状空地が一定の要件を満たしている場合、その歩道状空地は「私道」として判断されます。すると、この私道の相続税は、ゼロ評価または30％評価にすることができます。要件は以下の３つです。

1. 都市計画法所定の開発行為の許可を受けるために、地方公共団体の指導要綱等を踏まえた行政指導によって整備されていること
2. 道路に沿って、歩道としてインターロッキングなどの舗装が施されたものであること
3. 居住者等以外の第三者による自由な通行の用に供されていること

１.都市計画法所定の開発行為の許可を受けるために、
　地方公共団体の指導要綱等を踏まえた行政指導によって整備されていること

　１つ目の要件は、「開発許可」と「指導要綱等を踏まえた行政指導」というワードがポイントです。

　まず、「開発許可」とは、都市計画法第29条に定める開発行為の許可を指します。次に、「指導要綱等を踏まえた行政指導」についてです。市区町村ごとに、建築をする際の設計等のルールを定めた指導要綱を策定しています。この指導要綱に基づいて歩道状空地が整備されているかを指しています。

　これらについては、建築計画の概要書や開発登記簿などで確認することができます。

２.道路に沿って、歩道としてインターロッキングなどの舗装が施されたものであること

　２つ目の要件は、「道路に沿って」いることと「インターロッキングなどの舗装」の２つがポイントです。
　「道路に沿って」という点は、言葉の通りですので、面している道路に対して平行であれば特に問題はないと言えます。インターロッキングとは、下の図２のようなコンクリートブロックを組み合わせて敷き詰める舗装方法のことです。「舗装がされていないと歩道ではない」と判断されます。
これらについては、現地の写真やネット上の地図アプリなどでも、確認できるかと思います。

３.居住者等以外の第三者による自由な通行の用に供されていること

　3つ目の要件は、歩道状空地が共同住宅等の居住者専用ではなく、一般の人も通行できるかどうかで判断します。これについては、マンション管理規約や現場の看板等を確認して判定することになります。

不特定多数の人が利用していることが前提

　上記の要件をすべて満たしていると、私道として相続税を評価することとなります。とはいえ、実務上はそのほとんどがゼロ評価になるものと考えます。これは、私道の評価額をゼロとする基準が、「不特定多数の者の通行の用に供されているか」どうかだからです。そもそも、マンション等の一部を道路に沿って作っている時点で、不特定多数の方が利用していることを前提としています。その道路が行き止まりでもない限り、特定の人だけが利用するというケースに当てはまらないと考えられるのです。

注意点　公開空地は該当しない

　最後に注意する点ですが、公開空地に該当する歩道状空地は私道として評価できません。

　タワマンなどで多いケースですが、容積率を緩和するために、建築基準法に規定する総合設計制度を利用して公開空地を作ることがあります。公開空地にも歩道状空地という名称のものがありますが、あくまで容積率を緩和させてより高い建物を建てるようにさせるなど土地の価値を高める効果を狙ったものです。そのため、市区町村からの要請により、設置が義務付けられている前述の歩道状空地とは性質が異なります。ですので、公開空地の歩道状空地については、通常の宅地として評価をすることとなります。

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　土地については、見かけ上は同じでも紐解いていくと評価方法や評価単位が異なるということはよくあります。特に、今回の私道に関しては、少なくとも通常の宅地評価よりも7割も評価額が低くなるものです。ご自身の財産の中に同様のものがないかご確認いただき、ご自身やご家族の相続をどのように進めていくか考えるきっかけになりますと幸いです。

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