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　大規模修繕編では、オーナー様の収益を最大化するため、計画的に経費を使えるよう、長期修繕計画の立案をおすすめしています。その軸となるような考え方や、状況把握の方法を毎月お伝えしています。

　今月は先月の「長期修繕計画の立て方～実施期間～」で作成した長期修繕計画表の項目について、補足として詳細をお伝えします。

5つの項目の詳細

　 「長期修繕計画作成のガイドライン」を参考に、各項目の実施期間を整理していきます。項目は、外部・内部・設備・特殊設備・リノベーションの５つに大きく分けることができます。さらに、それぞれについて、詳細に分類して計画を立てていきます。では、５つの大項目をA～Eとして順を追って解説します。

A 外部

屋上防水・外壁・鉄部塗装を抜粋しました。屋上はシート防水仕上げ、外壁はALCタイル貼り、鉄骨階段は塗装仕上げになっており、それぞれ傷み方が異なるため、項目として分かれています。

B 内部

内部設備については、給湯器とエアコンがポイントになります。10年を一つの周期と考えて交換していく想定です。浴室・厨房・洗面台・トイレは、10年経過以降、水栓周りの交換が毎年発生することを想定しています。25年経過後にはリノベとの連動もあるかもしれませんが、交換する設定にも切り替えています。　

C 設備

設備とは、建物全体での共有設備（給水管・排水管・共有の扉等）を指します。また、排水管のトラブル防止として、排水管の洗浄も想定しています。新築からは5年ごと、15年経過以降は3年ごとで計画しています。しかし、給水管のトラブルは20年経過以降からリスクが高まります。特に、給湯管（お湯の管）は漏水する確率が高まります。

D 特殊設備

　今回の事例でも取り上げたオートロックやエレベーターについて、「壊れない気がする」とお思いのオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか？こういった設備にも寿命があり、故障は起こりえます。そして、こういった設備が故障すると、突発的な出費になるだけでなく、ご入居者様に不便をかけてしまいます。特に、エレベーターは高額な設備なので、物件に設置しているオーナー様は、立案の際に漏れのないように確認しましょう。　

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　いかがでしたでしょうか？先月の内容から、より詳細に計画に関わる項目についてお伝えしました。次回は、これに金額を当てはめて、予算についてお伝えしていく予定です。是非、来月もご覧ください。

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