お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

賃貸経営において適切に経費を使うことは、建物の長寿命化や美観維持に繋がります。その結果、ご入居者様に選ばれ続け、資産を長く守ることができます。このコラムを通して、賃貸経営における視野を広げていただき、経費の使い方を考えるきっかけになれば幸いです。

　今年9月、都内・神奈川では記録的な豪雨による道路冠水の被害が発生しました。品川区の立会川では氾濫が起き、周辺道路や京浜東北線が運転見合わせとなり、商店街の1階路面店も浸水しました。大田区でも、上池台・雪谷地区をはじめ各地で床上・床下浸水等の被害が発生する事態となりました。

　今回は、こうした水災に備えるための対策をご紹介します。

翌日の見回り確認

　もし、水災に合ってしまった場合、ご自身の安全を確保した上で現場を確認することが大切です。事後対応になってしまいますが、浸水が継続している間は無理に近づかず、状態が落ち着いてから確認へ向かいましょう。片づけを始める前に、被害状況を写真や動画で記録しておくことも重要です。

　当日は戸越銀座商店街で道路が冠水しており、ミノラス不動産管理物件の半地下エントランスにも大量の土砂が残っていました。

ハザードマップの確認

　2019年の台風19号で多摩川が氾濫したことから、大田区でもハザードマップへの関心が高まっています。

　大田区では地震による火災の被害想定や津波、今回のような風水害などを想定したさまざまなケースのハザードマップを作成しています。

　下の図は、多摩川が氾濫した場合の浸水エリアを示すハザードマップです。

　●が蒲田駅ですが、広域にわたり浸水リスクがあることが分かります。

　●は武蔵小杉駅です。この周辺では、台風19号による多摩川氾濫の際、タワーマンションの地下に設置した電気系統の設備が浸水し、電気系統や給水ポンプなどが故障しました。そのため、電気・水・トイレが使えず、エレベーターも停止して高層階の住民はホテルに避難する状況となりました。

　その後の復旧にかかる修繕についても、地下駐車場を使う人と使わない人、エレベーターを使う高層階の住人と階段移動の低層階の住人とで同額の修繕費は不平等といった意見もあり、話し合いが難航したようです。

　武蔵小杉駅は北と南に河川があり、かつての川や田んぼを埋め立てして再開発が進められてきた歴史があります。浸水しやすいエリアにも関わらず、タワマン誘致や駅周辺の再開発、舗装道路などの水はけの悪さが相まって、水災には脆弱でした。しかし、大田区も対岸の出来事だと考えず、注意しなければなりません。

　ハザードマップは、国土交通省も「ハザードマップポータルサイト」として情報を公開しています。ハザードマップを見たことのないオーナー様、最新のハザードマップを見ていないオーナー様は、ご自身の不動産近辺の情報を一度確認することをおすすめします。

止水板（防水板）・土のうの用意

　今回の豪雨による水災後、上池台エリアには緊急対応として土のう置き場設置のアナウンスもありました。大田区内には27か所の土のう置き場があります^※ので、お近くの土のう置き場を把握しておくと良いでしょう。

※2025年10月末時点

エレベーターの性能確認

　エレベーターに地下ピットに水が入ったとしても、「冠水スイッチ」があれば途中階でエレベーターを停止し、乗り場（かご）の浸水を防止することができます。設置義務はないため、すべてのエレベーターにあるものではなく、オプション部品である場合がほとんどです。

　近年、三菱・日立・東芝などの主要メーカーでは標準搭載としているようです。国交省が建築設備の浸水対策を推奨し始めた2013年以降のモデルであれば、導入されている可能性もあります。リニューアルや点検の際には、冠水スイッチの有無の確認をおすすめします。

火災保険の見直し

　保険証券を見て、水災保証の有無を確認しましょう。天災時、ビルテナントや入居者に迷惑が掛かったとしても、オーナー様は原則免責となります。ただし、日常のメンテナンスを行っていた場合に限られます。

　例えば、地下排水ポンプの故障によりテナント部分が浸水したり、豪雨による雨漏れで住居部分が使用できなくなったりした場合、営業補償や損害賠償をする必要になることもあります。こういったことを防ぐため、最低限として施設賠償保険をセットでかけておくとよいでしょう。加えて、家賃保証特約や休業補償特約などもオプションとして検討することも良いかもしれません。

　火災保険は毎年のように値上がりしていますので、加入する際は現在加入できる最長期間（現在は5年間）での締結をおすすめします。

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　ミノラス不動産では、オーナー様の賃貸経営をサポートするため、日常メンテナンスから長期的な修繕計画まで、キャッシュフローへの影響も含めたアドバイスを行っています。建物メンテナンスや設備リニューアルのご相談がございましたら、ぜひご連絡ください。

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