お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

　「リノベーションはお金がかかるから、やりたくない」と感じているオーナー様も多いのではないでしょうか。確かに、高額な投資をしても、どの程度収益に結びついているのかが見えにくいケースもあります。しかし、すべての物件にリフォームが不要というわけでも、逆に、リノベーションをすれば必ず収益が上がるというわけでもありません。

　ミノラス不動産では、リーシング診断を基に、現在の賃料およびリノベーション後の想定賃料、ならびにリノベーション施工費用を総合的に検証し、リノベーション投資に対する利回りが10％以上となることを目安に、リノベーション提案を行っています。

　リーシング診断とは、現在賃料、AI査定賃料、入替賃料、繁忙期賃料、閑散期賃料、新築時賃料、リノベーション後賃料、リノベーション費用、リノベーション利回りについて、オーナー様の物件における各居室ごとに一覧化した診断シートです。

　入替賃料については、AIによる査定結果に加え、周辺物件の募集賃料および成約賃料、当該物件の築年数、構造、間取り、居室の向き、室内設備等を踏まえ、総合的に判断したうえで相場賃料を算出しています。

　そこで今回は、どのような物件がリノベーションによって収益向上につながりやすいのか、代表的なケース2つをご紹介します。

１．築25年以上で、退去のたびに賃料が下がっている物件

　築25年以上が経過すると、建築当時の入居者ニーズと現在のニーズに差が生じやすくなります。現在の人気設備が備わっていない場合、物件が選ばれにくくなり、空室期間の長期化や賃料下落につながります。

　また、築年数が経過し長期入居だったお部屋では、原状回復費用が高額になる傾向があります。高い原状回復費をかけても賃料を維持できなければ、満室であっても収益性の低い物件になってしまいます。だからといって、原状回復を最低限に抑えると、入居が決まりにくくなることや、入居後に追加修繕が発生することも起こりえます。

　原状回復に加えてリノベーションを行い、人気設備の導入や内装イメージを一新することで、賃料アップや空室期間の短縮、修繕依頼の減少、長期入居などといった好循環につながる可能性があります。

２．修繕費・メンテナンス費が年々増えている物件

　築年数の経過とともに、設備故障による修繕依頼は増えていきます。軽微な修繕で済む場合もありますが、設備交換となると、突発的に大きな出費が発生します。築年数の経過に伴い、修繕や交換が必要な部屋数が増え、一戸あたりにかかる費用も大きくなっていきます。さらに、入居中の設備交換は早期対応が求められるため、工事費用が割高になることもあります。
　リノベーションによって計画的に設備交換を行うことで、修繕依頼の減少や突発的な出費の抑制、長期入居による経営安定につながります。

３．ミノラス不動産管理物件のリノベーション事例

　では、実際にミノラス不動産の管理物件で実施したリノベーション事例をご紹介します。

■物件概要

• 所在地・・・・大田区大森東
  構造・・・・・鉄骨造
  築年数・・・・築37年
  専有面積・・・32㎡
  総戸数・・・・8戸

■施工前の状況

　以前にも、ご入居者様入れ替わりのタイミングでご提案をし、ご希望通りのターゲット層の入居が決まったオーナー・A様の物件での事例です。

　A様は、ミノラス不動産が開催する【ミノ勉】にも何度もご参加いただいており、「今の状況のままではなく、何かを変えたほうがいい」とお考えでした。そこで、退去が決まった１部屋をリノベーションすることになりました。お部屋は当時、以下のような状況でした。

• 間取り・・・２Ｋ
• 賃料・・・・69,000円
• 洗面所なし
• 洗濯機置き場はバルコニー
• 段落ちキッチン

■ご提案内容と実施項目

　オーナー様は、カップルでの利用や法人契約をターゲットに想定していました。オーナー様のご希望するターゲット層を踏まえ、予算300万円を上限に、以下のようなご提案をしました。

• 浴室・・・・・・・・ユニットバスへ交換
  洗面台・・・・・・・独立洗面台を新規設置
  和室6畳・・・・・・LDKの洋室８畳へ変更
  洗濯機置場・・・・・バルコニーから室内へ新設
  床・・・・・・・・・クッションフロアからフローリングへ貼替
  トイレ交換・・・・・温水洗浄便座設置
  押入れ・・・・・・・クローゼットへ変更
  チャイム・・・・・・TVモニターホンへ交換
• 段落ちキッチン・・・システムキッチンへ変更提案→予算オーバーで実施せず

　築37年でありながら、これまでリフォームやリノベーションをしてこなかったこともあり、近年の入居者人気からは離れている状況にありました。ターゲット層を考えると、室内設備の一新は必要と言えました。キッチンについてもご提案をしましたが、予算の都合もあり、今回は実施しないこととなりました。

■リノベーションの効果が見えた結果に

　賃料は、69,000円から21,000円アップの90,000円で募集することにしました。

　結果、募集開始から約2週間でお申込みが入り、完工前に成約となりました。また、ターゲットについては、オーナー様の想定通りの法人利用となりました。

　オーナー様には、「投資をすることで入居が決まりやすくなる」ということを実感していただくことができました。この結果を受けて、「次の退去があった時にも、リノベーションを検討したい」とおっしゃっていただけました。

■利回り（％）＝（ 賃料UP額 × 12ヶ月 ）÷ （ リフォーム費用 － 原状回復費用 ） × 100

• 賃料アップ額・・・・21,000円
• リフォーム費用・・・3,000,000円
• 原状回復費用・・・・600,000円（クリーニングやクロス貼り替え等）

（21,000円×12か月）÷（3,000,000円-600,000円）×100＝10.5％

4．リノベーション実施のメリット

　リノベーションの実施は、収益向上以外にもさまざまなメリットがあります。

　まず、所得税の節税効果が期待できますリフォームに係る修繕費用については、一括で経費計上できる場合があります。一方で、資産価値の向上につながる工事については資産計上となり、減価償却の対象となります。例えば、追い焚き機能のない給湯器を追い焚き機能付きの給湯器へ変更するなど、設備の機能性が向上する工事については、減価償却の対象となります。

　また、副次的な効果として、売却時の価格上昇や相続税の節税効果につながるケースもあります。不動産の売却価格は、年間賃料を基に利回りから市場価格を設定するケースが多く、賃料が上昇すると市場価格も上昇する傾向があります。そのため、リフォームを行うことで賃料が上がり、リフォーム投資額以上に売却価格が上昇する可能性もあります。

　さらに、相続税の節税効果についてですが、現金で3,000万円を保有している場合、その全額が相続税評価の対象となります。しかし、この3,000万円をリフォームに投資すると、預貯金は3,000万円減少します。一方で、リフォームを実施したことによっても、当該物件の相続税評価額は原則として上昇しません。このため、結果として相続税の節税効果が生まれます。

　いかがでしたでしょうか。人気設備ランキングは、毎年の入居者ニーズの変化を映す“もっともわかりやすい指標”です。順位だけで判断するのではなく、物件の築年数・ターゲット層・エリア特性を踏まえて導入の優先順位を整理することで、設備投資の費用対効果は大きく変わります。また、通信環境や防犯設備など、ご入居者様のライフスタイルに直結する設備は、今後ますます重要性が増していくと考えられます。空室の改善だけでなく、将来的な物件価値の維持にもつながるため、早めの検討がポイントです。

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　ミノラス不動産では、物件の状況や入居ターゲット、修繕履歴などを踏まえたうえで、オーナー様ごとに最適な設備提案を行っています。

　さらに、初心者の方やこれから不動産を引き継ぐ次世代オーナー様に向けて、「賃貸経営の基本勉強会」も定期開催しています。基本から整理したい方、相続で物件を引き継ぐかもしれず不安をなくしたい方、まずは気軽に相談できる場所がほしい方に好評です。

　無理な勧誘は一切いたしませんので、現在弊社とお取引のないオーナー様でも安心してご参加いただけます。「今の物件にどんな設備投資が効果的かわからない…」という方は、ぜひお気軽にご参加ください。

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