お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

　長年、賃貸住宅の建築から運営に携わる中で感じてきたことがあります。多くのオーナー様が、「壊れてから」「トラブルが起きてから」対応されているという現実です。一度問題を解決しても、数年後に同じことを繰り返してしまうケースも少なくありません。

　これまでの「大規模修繕コラム」では、予防保全を目的とした長期修繕計画の立て方や、定額積立による修繕対策、修繕費を抑えるための考え方をご紹介してきました。 　建物を守るためには、大規模修繕以外にも重要なポイントがあります。それが【維持管理・メンテナンス】です。今月からは、「大規模修繕コラム」でお伝えしてきた長期的な視点での予算・経費計画の方法を踏まえ、メンテナンスの重要性をお伝えしていきます。

１.賃貸物件を所有した目的はなんでしたか？

　ご自身が最初に賃貸物件を所有された目的や想いを覚えていますか？収入の安定、土地の有効活用、将来に向けた資産形成など、理由はオーナー様それぞれかと思います。

　しかし、特にミノラス不動産とお取引のあるオーナー様の多くは、その根底に【先祖代々の土地や資産を守り、次世代につないでいきたい】という思いがあるのではないでしょうか。

　実際に相続で物件を引き継がれた際、築年数が経過していた、建物の状態が分からなかった、入居状況や家賃条件を十分に把握できていなかったという経験をされたオーナー様も多いはずです。相続はいつ発生するか分からないからこそ、日頃から建物と向き合う姿勢が重要になります。

２．事後保全と予防保全

　賃貸経営において、大切な資産である不動産を維持していくことは非常に重要です。

　しかし、冒頭にも記載したように、「何かが起きてから対応する」事後保全ありきの運営になっているオーナー様は少なくありません。たとえば雨漏りや設備故障など、目に見えるトラブルが発生した場合には、速やかな修繕対応が必要となり、突発的な出費になるだけでなく、余計な費用までかさんでしまうことがあります。

　一方で、建物の現状を把握した上で、必要な予防保全を実施することで、こういった事態を回避できます。加えて、予防保全を念頭に置いた計画に基づいて経営をしていくことで、年間を通して経費を使うこともできます。

３．予防保全を目的とした維持管理・メンテナンスとは

　維持管理は、賃貸住宅の運営を支える基盤ともいえる取り組みです。

　具体的には、エレベーターの保守点検、貯水タンクの定期清掃、消防設備の定期点検などが挙げられます。これらは点検を行うだけでなく、各関係機関への報告・提出が義務付けられているものも多く、関連する法令への理解と対応が欠かせません。万が一、対応を怠った場合には、指導やペナルティを受ける可能性がある点にも注意が必要です。

　また、定期的な清掃や美化活動は、法令対応とは別に入居者満足度の向上につながるメンテナンスともいえます。専門業者による共用部清掃、エントランスマットの交換、排水管洗浄などを定期的に行うことで、建物の印象が保たれ、結果として入居者様の満足度向上や長期入居にもつながります。

　賃貸住宅は、良好な維持管理を行うだけでなく、このような「守らなければならない維持管理」と、「入居者満足につながるメンテナンス」という二つの側面から、計画的に経費を使い、ご入居者様の満足度向上につなげていくことが重要です。

４．ミノラス不動産の「100年大家さんメンテナンス」

　ミノラス不動産では、安定した不動産経営と円滑な承継を通じて、オーナー様が豊かな人生を送っていただくことを目指しています。その中で掲げている合言葉が、「守る」「つなぐ」「増やす」です。

　《100年大家さんサポート》はこの考え方をもとに、オーナー様の長期的な不動産経営と承継を支えるための商品・サービスです。その中核となる取り組みの一つが、《100年大家さんメンテナンス》です。100年大家さんメンテナンスでは、以下の内容を通じて、資産価値の維持・向上をサポートしています。

• 環境整備パトロール
  メンテナンスパック
  共用部設備の改善提案
  節税を見据えた修繕提案

　ミノラス不動産は、オーナー様が描く方向性に寄り添い、判断に必要な情報を整理し、ご提供する役割を担っています。

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　大切な資産を守るためには、建物を「どのように維持していくか」を考えることが欠かせません。そのために重要なのが、オーナー様ご自身やご家族のビジョンです。明確でなくても構いません。「こうできたらいいな」という思いを持つことが、第一歩になります。最終的に選択し、進むのはオーナー様ご自身です。

　賃貸経営は、短期的な判断ではなく、長期的な視点が求められる資産運用です。30～40年先を見据えた予算計画と、計画的な修繕・メンテナンスを行うことで、支出は単なる「コスト」ではなく、将来につながる「投資」となります。

建物メンテナンスの目的は、【建物の性能と耐久性を維持・向上させ、安全で快適な住環境を確保し、資産価値を守りながら長寿命化を図ること】にあります。
　劣化の早期発見と防止、設備更新によるトラブル予防、災害リスクの軽減、入居率向上による安定収益の確保など、将来を見据えた取り組みが重要です。

　100年先も資産として活かし続けるために、今からできるメンテナンスについて、次回以降、詳しくお伝えしていきます。

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