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　カビは、湿度の高い梅雨や、窓を閉め切ったり、加湿器を利用したりする冬によく発生します。カビは建物を劣化させるだけでなく、放置していると健康被害が出ることも考えられます。

　今回はカビが発生する原因や、それぞれにどのように対処すればいいのかをご紹介します。

１－１.結露によるカビ

　加湿器を利用していなくても、寝ている間に人体から出る水蒸気や、洗濯物を部屋干しする習慣等もカビの原因になります。ほかにも、窓の断熱性能不足によって窓が結露し、カーテンなどに水分が溜まることでカビが発生するケースもあります。以前、カビの相談を受けた現場では、浴室の換気扇が故障しており、浴室の蒸気が十分に吸い出せないことがカビの原因になっていたということもありました。

　また、コンクリート（RC）造の建物では、躯体に直接クロス貼りしていたり、打ち放し仕上げとしていたりする場合、温度差が発生しやすいためカビの原因になります。RC造の物件では、クローゼット内の衣服やブランド物のバッグ等がカビてしまった事例が何件もあります。

１－２.入居者起因か建物起因かの判断

　カビの発生には換気不足などの入居者起因のものと、断熱性能の不足による建物起因の両側面があります。居室内についてはご入居者様によって使い方が違うため、判断も簡単ではありません。

　実際にカビの相談を受けた場合、現場でカビの発生が顕著な部分とそうでない部分を確認し、原因を探ります。必ずしも入居者側に100％過失があるケースばかりではなく、建物側の断熱性能や設備故障に起因することもあります。

　例えば、クローゼット内のカビはご入居者様による放置が原因だと説明したとしても、「クローゼットの収納ケースの中は頻繁に見ない、久しぶりに開けたらカビていた。建物側の断熱性能の問題だ。」と反論される可能性があります。

　また、カビ被害の家財の賠償については、火災保険などで補填が効かないため、建物側に起因する問題の場合の弁償代は実費となります。人によって価値基準はさまざまです。カビが発生したものがプレミア品やブランド品、思い出の品等であると、金銭で折り合いをつける交渉が難航します。

１－３.結露によるカビの対策

■事前説明

　入居時の説明や、RC造物件の場合は契約書に記載する等で、換気不十分など使い方に起因するカビについて責任は負わない旨を説明しておくとよいでしょう。

■窓の断熱性能向上

　住戸の熱移動は6～7割が窓などの開口部で起こります。熱を伝えやすく結露しやすいアルミ製サッシを樹脂サッシへ、窓ガラスを複層ガラスやLow-Eガラスに交換する、内窓を取り付けする等の対策で断熱性能を高めることができます。

　窓のリフォームには、「先進窓リノベ2025事業」の補助金が利用できます。ただし、2026年度も延長する見込みですが、現時点で詳細はまだ公表されていません。

■定期点検とメンテナンス

　居室に入る機会があれば、室内確認をしておくことでリスクの予見が可能です。また、退去のタイミングでは、室内の不具合点検の他、前入居者へヒアリングを行うことで、住まなければ気づけないことを教えてくれることがあります。

２－１.雨漏りによるカビ

　他にもユニットバスの給湯配管からの水漏れがあり、基礎コンクリートの上に水たまりができていた事例もあります。

　これらのように徐々に進行するケースでは、ご入居者様からのカビやコバエなどの発生相談を機に、建物不具合の発見につながるケースがほとんどです。床下に水たまりがあるため、室内で加湿器などを利用していなくても室内の湿度は高くなり、カビが発生、健康被害をもたらすリスクも伴います。

２－２.雨漏りによるカビの対策

■計画修繕の実施

　長期修繕計画を作成し、未然防止の観点から計画修繕を行うことでリスク減が可能です。長期保有が前提の場合、修繕を繰り延べは判断の先延ばしに過ぎないため計画的な修繕実施が建物を最も良い状態に維持することにつながります。

■専門家によるインスペクションの実施

　第三者の立場で建物の劣化状況や欠陥の有無を調査してくれるため、建築当時の工務店や修繕業者と違った視点を与えてくれる可能性があります。躯体の状態、屋上の状態、配管の状態、設備の動作確認、床下のシロアリ被害や腐敗の状態等を定期的に確認することで、計画修繕の策定に役立てたり、修繕の効果性の確認を行うことができます。

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　いかがでしたでしょうか。資産価値を維持するためには、長く使える耐久性と、ご入居者様に選ばれ続ける魅力づくりが欠かせません。計画修繕・適切なメンテナンスにより建物の長寿命化を図り、一方で時流に合わせた生活水準レベルに設備をリノベーションしていく投資判断が求められます。

　ミノラス不動産では、オーナー様の賃貸経営をサポートするため、日常メンテナンスから長期的な修繕計画まで、キャッシュフローへの影響も含めたアドバイスを行っています。建物メンテナンスや設備リニューアルのご相談がございましたら、ぜひご連絡ください。

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