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　コロナ禍を機に、ペット需要は大きく高まりました。一方で、市場にはペット可物件の供給が十分とはいえず、比較的高めの家賃設定でも成約しやすく、長期入居につながる点が魅力です。ただし、ペット可物件はメリットだけでなくリスクも伴います。そのため、家賃設定や運用方法を含めた適切な対策が必要です。

　本記事では、既存物件・新築企画のいずれにも活用できる、ペット可物件のポイントについてご紹介します。

１．犬と猫の違いを押さえておく

　犬と猫では、飼育環境や入居者ニーズが大きく異なります。

犬

　犬は近年減少傾向にありますが、散歩が必要であることから、立地条件（公園が近いなど）が重視されます。また、家族で飼育するケースが多く、ファミリータイプの間取りが適しています。足洗い場の設置なども喜ばれるポイントです。一方で、鳴き声によるトラブルには注意が必要です。住宅密集地では複数世帯から苦情が出る可能性もあります。

猫

　猫は室内飼育が前提となるため、室内環境が重視されます。日なたぼっこができるような日当たり条件や、戸建て・ロフトなど高さのある空間が好まれます。加えて、滑りにくい床材や壁や建具の爪とぎ対策も重要です。犬とは違って散歩の必要もないため、単身でもファミリーでも需要があります。

　ただし、爪とぎ対策が不十分な場合、退去時の修復コストが大きくなってしまうため、既存物件に導入する場合、2DK以上の物件では猫の飼育は避けたほうがよいでしょう。

　このようなニーズや特性の違いを理解しておくことで、物件企画や募集条件の精度が高まります。

２.既存物件をペット可にするには？

　ペット可物件への変更は、比較的導入しやすい空室対策の一つです。一方で、既存入居者への配慮や運用ルールの整備が欠かせません。

　ミノラス不動産でも、実際に既存物件をペット可へ変更した事例があります。

　まず行ったのは、ご入居者様への事前周知です。「〇月〇日よりペット可として募集を開始する予定であること」「〇月〇日までに反対意見がない場合は同意いただけたものとして進めること」を記載した案内文を掲示しました。

　掲示場所は、エレベーター内や共用部の集合インターホン付近など、ご入居者様の目に入りやすい場所を選ぶことが重要です。事前に周知を行うことで、「アレルギーがあるため不安」という声だけでなく、「自分も飼いたい」という意見が寄せられるケースもあります。

　反対意見が少数の場合には、個別に事情を伺いながら調整を行います。ただし、アレルギーなど健康面に関わる理由がある場合には、無理に進めることでトラブルにつながる可能性があります。そのため、既存のご入居者様への影響を十分に考慮しながら慎重に判断することが大切です。

３.トラブル事例

　ペット可物件では、実際にさまざまなトラブルが発生しています。ここでは、筆者が実際に対応した事例を３つ紹介します。

①糞尿の放置による深刻な室内汚損

　隣接住戸からの苦情を受けて室内を確認したところ、ペットの糞尿が適切に処理されず、室内やベランダに放置されていました。さらに、糞尿を入れたビニール袋が室内の各所に積み上げられている状態でした。

　契約者にはその場で契約解除を通知し、室内の片付けと原状回復工事を実施しました。リフォーム費用は約200万円にのぼり、回収には約1年を要しました。なお、この入居者は小型犬を２匹飼育していました。

②ペット臭が床下まで浸透したケース

　退去後の確認で、ペットの尿がフローリングの下地材まで浸透していることが判明しました。原状回復費用は敷金２か月分を大きく超える金額となりました。

　その後に入居した新入居者様からも臭いに関する苦情があり、追加工事の要望を受けたため、床の是正工事を実施しました。新入居者様にはご納得いただけましたが、退去した入居者とは費用負担の妥当性について係争となりました。

③滞納とペット損傷が重なったケース

　ファミリー物件で猫を飼育していたご入居者様について、家賃滞納額が100万円を超えたため、明け渡し訴訟を行い、最終的に強制執行となりました。

　荷物の搬出自体はご入居者様が行ったため、強制執行費用は比較的抑えられましたが、明け渡し時点までにも滞納額は増え、約180万円にまで膨らんでいました。

　さらに、室内には猫による損傷も多数確認されました。しかし、滞納状況から原状回復費用の回収は難しく、最終的にはオーナー様が全額を負担する形となりました。

　このように、ペット可物件は入居促進につながる一方で、通常の賃貸経営以上に管理体制やルール整備が重要となります。契約内容を明確にし、トラブル発生時に迅速に対応できる体制を整えておくことが大切です。

４．トラブル対策と運用の工夫

申込書・契約時のルール整備

　ペット可物件では、契約時のルール整備が非常に重要です。特約による退去時負担の明文化や消臭費用の取り決め、飼育に関する覚書の締結などを行い、事前に認識を合わせておく必要があります。

　また、申込時には予防接種の確認やペット写真の提出、飼育可能な匹数制限などを設定し、トラブルの未然防止につなげます。

入退去時の確認徹底

　入居時には室内状況を明確にするため、チェックシートへの署名を必須とし、退去時には必ず立ち合いを実施します。

　特に、保証会社へ原状回復費用の立替請求を行う場合には、借主が汚損内容や負担区分について認識・同意していることが前提となります。そのため、退去立ち合い時には汚損箇所や費用負担について丁寧に説明し、書面等で同意を得ることが重要です。

物件設備の差別化

　ペット可物件では、設備面の工夫によって入居促進や差別化につながるケースがあります。

　例えば、専用ドッグランや足洗い場、リードフック、キャットウォークなどは、ペット飼育者にとって魅力的な設備です。

　また、床材選びも重要なポイントとなります。一般的なフローリングは板材の継ぎ目からペットの尿が浸透しやすく、変色や劣化、臭い残りの原因になることがあります。

　一方で、継ぎ目の少ない長尺シートやクッションフロアは、尿汚れを拭き取りやすく、メンテナンス性にも優れています。さらに、クッション性があるためペットの足腰への負担軽減にもつながります。

　このように、見た目だけではなく、清掃性や耐久性も踏まえて設備を選定することが大切です。

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　ペット可物件は、空室対策として有効な手法であり、高い収益性が期待できる一方で、トラブルリスクも伴います。重要なのは、ターゲット設定、ルール整備、設備対応、そして現場での運用体制を一体として考えることです。

　ミノラス不動産では、ご入居者様がペットと共生できるよう工夫を凝らした「Seed SAVE Petirasu」シリーズとして、資産価値の維持を見据えた建築企画を行っています。現場見学も可能ですので、お気軽にご相談ください。

　また、　ミノラス不動産では、「賃貸経営の基本勉強会」を開催しています。建物の維持管理や設備対応、長期的な資産価値の考え方について、実務に即した内容でご案内しています。空室対策や物件価値の向上について検討されているオーナー様は、ぜひご参加ください。

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