お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

　オーナー様宅へ訪問すると、「税金が高い」というお声をよく耳にします。累進課税制度により、課税所得が高くなるほど税率も上がるため、収入が増えても手取りの増加を実感しにくい場合があります。

　不動産経営において重要なのは手残りです。収入が多くても、経費や税金の支払いが増えれば、手元に残る金額は減少します。本稿では、手残りを左右する「税金」の仕組みについて解説します。

１．納税額はどうやって決まるのか？

　「賃料はそれほど変わっていないのに、税金が増えた」「手残りが減った」と感じるオーナー様は少なくありません。税額は、課税所得によって決まります。課税所得は「収入－支出」で算出され、この支出には以下の2種類があります。

• 支払経費・・・・・（実際に支払いが発生する経費）
  帳簿上の経費・・・（支払いを伴わない経費）

　支払経費には修繕費や光熱費などが該当します。一方、帳簿上の経費の代表例が【減価償却】です。

　減価償却費は実際の支出を伴いませんが、経費として計上することで帳簿上の利益を圧縮し、結果として税負担を抑える効果があります。しかし、減価償却が終了すると、同じ収入であっても計上できる経費が減少し、利益が増えるため税負担が増加します。

　そのため、オーナー様にとっては、【減価償却額がいくらか】【いつ終了するのか】を正確に把握することが重要です。これを把握していないと、急な税負担増に対応できなくなる可能性があります。

　一方で、計画的に修繕や設備投資を行い、新たな減価償却資産を計上することで、利益をコントロールし、税負担を平準化することも可能です。

２．減価償却の把握と投資

　まず、ご所有物件の減価償却額と終了時期を把握しましょう。確定申告書の記載内容や、建物・設備の耐用年数（表1）から確認することができます。

　また、工事や修繕の実施も重要な経営判断です。資本的支出（表２）に該当する工事を適切なタイミングで行うことで、新たな減価償却資産として計上でき、結果として利益の圧縮につながります。

　単なる維持管理としての修繕ではなく、【経営戦略としての投資】という視点で検討することが重要です。

	計上方法	目的	例
修繕費	一括	性能や美観の維持・補修	・原状回復工事 ・外壁のひび割れ補修 ・同性能の給湯器交換
資本的支出	数年で分割	価値・耐久性の向上	・インターホン交換時にTVモニター付きに変更 ・外壁修繕時、高耐久性塗料で施工

３．キャッシュフロー把握と長期的安定経営

「税金が高い」と感じる背景には、「仕組みを把握されていないこと」による不安や、感覚的な経営（どんぶり勘定）が原因かと思います。 日々の収入や支出だけでなく、利益の推移、減価償却の残高、そして実際のキャッシュフローを総合的に把握しているかどうかが重要です。これらを把握せずにいると、確定申告のタイミングで初めて税額を知り、「想定外」と感じてしまいます。 税金が高いと感じるかどうかは、経営の結果そのものというよりも、「どれだけ現状把握ができていたか」によって左右されます。できるだけ正確な数字を把握し、将来的な修繕や資本的資質について予測し、 計画的に行動することが、安定した不動産経営につながります。そして次世代への円滑な資産承継へとつながっていくのです。

▶お問い合わせはこちらから
▶マモローヤメンバー募集中！不動産経営の最新情報をお届けします。嬉しい限定特典も！詳細はこちら

おすすめ勉強会