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〜時代に合わせて貸し方を変える、新しいサブリースの形〜

　ホテル・民泊・マンスリー・シェアハウスといった多様な不動産活用が注目される中で、オーナー様にとっては「どの運用方法が自分の物件に最適か」「どのくらい収益が見込めるのか」「どのような手続きが必要か」など、多くの判断が求められます。貸方の工夫コラムでは、こうした悩みや疑問、また「始めてみたい」「収益を伸ばしたい」といった興味を持つオーナー様に向けて、収益性・運用形態・法規制・初期費用・日々の運営ノウハウなどを、実践的な視点からわかりやすく整理・解説します。

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　サブリース契約を活用されているオーナー様の中には、「安定はしているけれど、収益性が物足りない」「市況の変化に柔軟に対応できない」と感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
　そこで今回は、一般的なサブリースとは一線を画す、ミノラス不動産の管理プラン《イノベーションサブリース》についてご紹介します。

1．イノベーションサブリースの考え方

　「イノベーション」とは、従来の仕組みや考え方に新しい発想を取り入れ、新たな価値を生み出すことを意味します。ミノラス不動産ではこの考え方をサブリースに取り入れ、単一の貸し方に依存しない賃貸運用をご提案しています。

　一般的なサブリースが《長期賃貸による安定収入》を目的とするのに対し、イノベーションサブリースでは、

• 短期利用：ホテル運用・民泊
• 中期利用：マンスリーマンション
• 長期利用：通常賃貸・家具付き賃貸

といった【複数の貸し方を組み合わせた運用】を行います。
　物件特性やエリアニーズ、市況に応じて貸し方を選択することで、空室対策・収益性向上・資産価値の維持向上が期待できます。

2．住戸ごとに貸し方を変えられる柔軟性

　イノベーションサブリースの大きな特長のひとつが、1棟の中でも住戸ごとに貸し方を変更できる点です。例えば、観光需要が高まる時期にはマンスリーや民泊として運用し、市況が落ち着けば通常賃貸や家具付き賃貸へ切り替えるといった対応が可能です。

　このように、需要に応じて運用方法を柔軟に調整できることで、稼働率の低下を抑えやすくなります。この市況変化への即応性こそが、イノベーションサブリース最大のメリットといえるでしょう。

３．不測の事態にも強い運用実績

　コロナ禍やリーマンショックといった不測の事態においても、イノベーションサブリースは柔軟な貸し方の切り替えにより、安定した賃貸運用を実現してきました。需要の落ち込みが見られた際も、運用形態を見直すことで空室リスクを最小限に抑えてきた実績があります。

　また、料率は94％以上に設定しており、従来の管理保証型サブリースと比較しても高水準の収益性を確保しています。「保証がある＝収益が低い」というイメージを覆す点も、本プランの特徴です。

４．対象エリアを限定する理由

　イノベーションサブリースは、すべての地域で導入できるプランではありません。運営品質と収益性を両立させるため、以下の条件を満たすエリアに限定しています。

• 主要ターミナル駅から徒歩10分圏内
• ミノラス不動産 本社（蒲田）から車で30分程度

　対象エリアは、川崎・蒲田・大井町・品川・空港線沿線・京急線沿線などです。エリアを限定することで、迅速な現地対応やトラブル時の即時対応、定期確認が可能となり、高い管理品質を維持しています。

※対象エリア外のオーナー様も、物件内容によってはご提案可能な場合があります。お気軽にご相談ください。

５．退去時の内装修繕費はオーナー様負担なし

　イノベーションサブリースでは、ご入居者様退去時の【原状回復（内装修繕）費用】はミノラス不動産が負担します。通常賃貸ではクロス張替えや床補修、クリーニング費用がオーナー様負担となるケースが一般的ですが、本プランではこうした費用を気にせず、安定した収益計画を立てることが可能です。

※エアコン・給湯器など設備本体の修繕費用は、別途オーナー様ご負担となる場合があります。

６．民泊運営と固定資産税の注意点

　民泊のみで運営する場合、固定資産税の取り扱いには注意が必要です。住宅として利用されている場合は「住宅用地特例」により税額が軽減されますが、短期宿泊専用施設として扱われると、特例対象外となり税負担が増える可能性があります。

ただし、固定資産税が増加した場合でも、家賃収入で十分にカバーできる運営が期待できるケースも多く、単純な税額増減だけでなく、総合的な収支判断が重要です。

７．大田区の将来性とイノベーションサブリース

　2025年8月には蒲蒲線（新空港線）の開業が国土交通省により申請・認定され、2038〜2042年度の開業を目指しています。羽田空港へのアクセス向上により、大田区では今後さらなる宿泊需要の拡大が見込まれています。

　ミノラス不動産のイノベーションサブリースは、こうした大田区の市場特性を活かし、貸し方を柔軟に切り替えながら空室抑制と収益最大化を図る運用手法です。

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　安定性と柔軟性を兼ね備えたイノベーションサブリースは、将来の市況変動にも備えたいオーナー様にとって、有効な選択肢といえるでしょう。ミノラス不動産では、オーナー様の物件特性に合わせた最適な運用方法をご提案しています。

　ミノラス不動産では、「ハイブリッド賃貸勉強会」を定期開催しています。ハイブリッド賃貸勉強会では、通常賃貸・サブリース・民泊・マンスリーなど、複数の選択肢をご自身の物件に置き換えて学ぶことができます。将来の市況変動に備えた賃貸経営を学びたいオーナー様は、ぜひお気軽にご参加ください。

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