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司法書士ゆかり事務所　司法書士　荻島一将

　不動産の登記事項証明書には所有者の住所と氏名が記載されています。この登記された所有権登記名義人の住所・氏名に変更が生じた場合に申請すべき住所や氏名の変更登記（以下「住所等変更登記」といいます。）が2026年の4月から義務化されます。そして、原則として変更から2年以内に登記申請しなければならなくなるのです。ただ、この住所等変更登記の義務化に伴い、その負担を軽減するための新しい制度「スマート変更登記」がスタートしますので、一定の手続を経ておくことができれば、住所等変更登記が今よりスムーズになります。今回は、住所等変更登記の義務化とスマート変更登記について、概要を簡単にご紹介します。

１．住所等変更登記の義務化の背景とその内容

　相続が生じたときに行う、いわゆる「相続登記」が義務化されたということは、不動産オーナーの皆様はご存じだと思います。全国でなされるべき相続登記がされておらず、亡くなった方名義の不動産が増えたことで現在の所有者が判明しない不動産が増え、土地の利活用の足かせになるなど社会問題となっているのです。同様に、所有者の氏名や住所が変更されたのにその変更登記をしないまま長期間放置され、所有者の特定が困難となってきている現状を改善するため、今度は住所等変更登記が義務化されることになりました。

　2026年4月以降は、住所移転などで住所が変更になった場合や、婚姻などで氏名が変わったという場合、原則として変更から2年以内に登記申請をすることが義務付けられます。そして、もしこれを怠って法律上の義務違反とみなされた場合、5万円以下の過料が課される可能性があります。

２．住所等変更登記を職権でしてもらえる「スマート変更登記」

　期限内に変更登記をすることが義務と聞くと、オーナー様としては負担に感じたり不安になったりするかもしれません。そこで、こうした負担軽減のために法務省は「スマート変更登記」という制度をスタートさせることにしました。これは、一定の手続をしておくと、住所等変更登記を法務局が職権でしてくれるという便利な制度です。この、「一定の手続」というのが「検索用情報の申出」という手続です。

「スマート変更登記」を利用するために今から行える「検索用情報の申出」

　法務局が職権で住所等変更登記をしてくれる「スマート変更登記」を利用するためには、「検索用情報の申出」という手続をしておく必要があります。ただ、この制度を使うには条件があって、簡単にご紹介しますと、個人であれば日本国内に住民票の登録があること、法人であれば国内の登記された法人であることが必要です。

　個人の場合、2025年4月21日以降で新たに不動産を取得した方なら原則としてこの「検索用情報の申出」がなされていると思います。所有権を取得する際に必要な手続となっているからです。それ以前に取得した不動産の場合は、単独で「検索用情報の申出」をすることができます。個人の場合は、住所等の変更を法務局が確認した時点で、法務局による職権での変更登記をしてもいいかどうかの照会が電子メール等で来ることになります。

　他方、法人の場合は、2024年（令和6年）4月1日以降に不動産を取得した方であれば、「会社等法人番号の申出」をしているはずです。この「会社等法人番号の申出」がなされていれば、会社法人等番号が登記され、「スマート変更登記」が利用できます。それ以前に取得した法人は、単独で「会社等法人番号の申出」をすることで、「スマート変更登記」を利用することができるようになります。

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　不動産に関連する法改正は割と頻繁に行われています。情報をキャッチして、有利な制度は是非利用しましょう。ご不明な点は司法書士等専門家にご相談ください。

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