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司法書士ゆかり事務所　司法書士　荻島一将

　不動産ローンの返済中に不動産の所有者に相続が発生すると、不動産とともに不動産に付着した担保権の債務（ローン）も相続の対象となり得ます。担保権付きの不動産の相続には、どのような手続きが必要となるのでしょうか。今回は、担保権の付着した不動産を相続したときの手続きについてお話しします。

１．居住用不動産の場合

　居住用不動産を購入し、住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険（以下、「団信」といいます。）に加入することが原則とされています。団信に入っていれば、相続開始により保険金で住宅ローンが完済されるため残債務返済の問題は生じません。

　ただしその場合も、登記されている抵当権などの担保権は自動的に抹消されるわけではないので、抵当権抹消登記の手続を行う必要があります。具体的には、ローン借入先の金融機関に対して、所有者に相続が開始した旨を報告し、抵当権抹消のための手続を進め、抹消登記のための書類を交付してもらいます。相続が発生しているので、相続による不動産の所有権移転の登記（いわゆる相続登記）を申請する必要がありますが、その際に一緒に、団信による抵当権抹消登記を申請することになります。

　なお、死亡前にローンを完済しているにもかかわらず未だ抹消の登記がなされていない場合には、既に抵当権の抹消登記申請に必要な書類が被相続人宛てに届いている可能性があります。この場合は、既に発行されている抹消関係書類を利用して、抵当権抹消登記と相続登記を申請することになります。

２．団信に加入していない場合

　現在は、住宅ローンを組むためには団信に加入することが原則となっていますが、団信加入が任意であったときに住宅購入をした場合には、団信未加入ということがあり得ます。また、収益不動産購入においては、アパート・マンションローンや不動産投資ローンでは団信加入は任意であることも多いため、団信未加入であることも珍しくはありません。

　担保権の債務者は不動産の所有者であることが多いので、不動産の所有者が亡くなって相続が開始すれば、担保権の債務者にも相続が発生していることになります。そうすると、相続による担保権の債務者の変更登記手続きも必要になります。

　まずは、担保権者である金融機関の担当者に対して、担保権設定者・債務者に相続が発生した旨を連絡します。相続人が複数いる場合は、誰がその不動産や債務を承継するのかについて遺産分割協議が必要になりますが、債務者の承継に関しては、ローンの支払能力などにつき金融機関の審査があるため、金融機関と相談しながら決定することになります。

3．ローン返済が困難な場合

　収益物件であれば定期的に賃料収入があるため、その収入でローンを返済していけるのが一般的ですが、住宅ローンの場合は賃料収入があるわけではないため、残債務を相続人が引き継げないという事態も生じる可能性があります。この場合の対処方法は案件の事情や相続人の資産状況により異なります。

　相続により承継した不動産に引き続き居住する必要があるなど売却することはできないけれど、引き継いだローンの返済が難しいという場合は、個別の検討が必要となります。

　方法としては、金融機関に対して返済計画の見直しを相談することが考えられます。金融機関としても、貸し付けた金額をきちんと回収したいでしょうから、可能な範囲で、条件の変更に応じてもらえる可能性があります。

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　相続した不動産に住む予定もなく、売却によってもローンを返済できそうになく、相続財産全体としても債務超過となっていて、相続人の資産状況をもってしても返済が不可能ということであれば、家庭裁判所に対する相続放棄の申述も検討することになります。ただし、相続放棄をすると初めから相続人でなかったものとなり、被相続人の全ての遺産を放棄することになるので、プラスの財産も引き継げなくなる点や、期間制限がある点など、注意が必要です。相続放棄の判断は、慎重かつ迅速に行うことが必要ですので、早い段階で専門家に相談しながら行うことをおすすめします。

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