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司法書士ゆかり事務所　司法書士　荻島一将

　令和６年4月から実施されている相続登記の義務化に伴い、さまざまな法改正が行われ、新制度がスタートしています。今回は、その一つとして令和8年2月2日から施行されている「所有不動産記録証明制度」についてご紹介します。
　この制度は、所有権登記名義人として登記されている不動産の情報をリストにして交付してもらえるというものです。被相続人（亡くなった方）所有の不動産把握に活用できるのはもちろん、ご自身の所有物件を把握する手段としても利用できるので、不動産オーナー様の物件管理に役立つ制度だと思います。

１．所有不動産記録証明制度がスタートすることになった背景

　従来、相続開始後に被相続人の所有不動産を把握するには、毎年一回自治体から送られてくる「固定資産税納税通知書」の課税明細書部分を見る、あるいは都税事務所や自治体税務課などで名寄帳を取得し、確認する方法が一般的でした。

　しかし、固定資産税が非課税の不動産については、課税明細書や名寄帳に記載されない自治体も多くあります。そのため、相続人が被相続人の全ての物件を把握することが困難でした。特に、公衆用道路の持分や小さな隅切り地（すみきりち）などについて、相続登記の際に物件漏れをきたすことも少なくありません。

　所有不動産の権利証をすべて確認すれば概ね把握できますが、相続人が被相続人の権利証を探し出すこと自体が難しい場合もあり、相続物件の把握が思うように進められないといった事情がありました。

２．所有不動産記録証明制度に期待されること

　こうした問題点を改善するために、「所有不動産記録証明制度」が誕生しました。これは、登記記録の不動産登記名義人の住所・氏名を検索条件として請求することで、法務局が所有不動産について全国の分を一括して抽出し、リスト化して証明してくれる制度です。これにより、被相続人の所有不動産が把握しやすくなり、相続登記申請時に、相続物件の見落としがなくなることが期待されています。

　なお、この制度は相続登記の際の相続物件把握を想定して創設されたものですが、ご存命の所有権登記名義人や法人所有の不動産にも利用することができます。

3．利用上の注意点

　この制度は、登記された不動産について住所・氏名等、請求された検索条件に基づいて抽出するものです。検索対象となるのは所有権の登記が入っているものに限られ、表題部のみの不動産は対象外となります。したがって、表題登記（不動産の現況を記載する表題部の登記）のみがなされており、所有権保存登記がされていない物件については、この制度では確認できません。

　ましてや、表題部さえ未登記の不動産は検索自体ができず、登記簿がコンピュータ化されていない不動産（いわゆる改正不適合物件）も対象外となります。また、被相続人の所有物件を請求した場合、被相続人の先代・先々代から相続登記が入っていないと、抽出されません。その場合は、先代・先々代へさかのぼって氏名・住所を調査し、請求する必要があります。

　一方、自治体の出す評価証明書であれば、登記の有無にかかわらず課税不動産は原則として記載されます。そのため、当面は自治体の評価証明書や名寄帳と、この所有不動産記録証明制度を並行して活用することになるかと思います。

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　所有不動産記録証明制度はまだスタートしたばかりです。課題も多く、今後運用しながら改善していく点もあるでしょう。義務化された相続登記や住所等変更登記が進むことで、この制度の真価がさらに発揮されることを期待したいと思います。

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