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司法書士ゆかり事務所　司法書士　荻島一将

　ご存じの方も多いと思いますが、「相続登記」（亡くなった方から不動産を引き継いだときの名義変更）と「住所等変更登記」（不動産の所有権の登記名義人の住所・氏名が変更された場合の登記）が、法律上、義務化されています。これらの登記を定められた期限内に行わなかった場合の制裁として、過料（行政上のペナルティ）もそれぞれ規定されています。

　今回は相続登記・住所等変更登記義務化への対応として、不動産の名義まわりのご確認ポイントを整理します。

１．相続・住所等変更登記の義務化～何が変わったのか～

　2024年4月1日に相続登記が義務化されました。義務の内容としては、不動産を相続で取得したことを知った日から 3年以内に相続登記の申請をする必要があります。これを期間内に行わない場合には、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。

　従来は「所有権の登記は義務ではない」とされ、長年そのままになっているケースが少なくありませんでした。「親名義のまま」「昭和の頃から名義を動かしていない」不動産は、まさに制度の主なターゲットです 。2024年4月1日より前のご相続も義務化の対象ですが、これらは2027年3月31日までに登記すれば過料の対象にはなりません。

　もうひとつ、2026年4月1日からは、引っ越しや結婚などで所有者の住所や氏名が変わったときの 住所等変更登記 も義務化されています。こちらは、住所等が変更した日から2年以内に申請することが義務となっています。「引っ越したが登記上の住所が昔のまま」という物件がある場合は、なるべく早めに変更登記の申請をしましょう。

２．どのような問題が起こり得るか

　登記名義はお一人お一人の権利関係を公示するために大変重要な情報です。登記名義人ご自身が所有物件を正確に把握し、登記名義を正しい状態に整えておくことが必要です。他人が変更を把握して、自動的に名義変更をしてくれる、といったものではありません。

登記名義が古い情報のまま時間がたつと、いざというときに思わぬ苦労を強いられたり、必要なプロジェクトの足かせとなってしまうケースも考えられます。

　例えば、相続登記が入らないまま何代も相続が起きてしまうと、不動産の売却処分や担保設定等をすることができず、計画がストップしてしまいます。また、共有物件の一部の人に相続が発生し、その相続人が所在不明だったりすると、権利を動かすことができず、不動産の凍結という事態を招いてしまいます。

3．遺産分割協議がまとまらない場合

　相続登記が義務となっているのは知っているけれども、遺産分割協議がまとまらないために、相続登記を申請することができない、といった状況はあり得ます。そのような場合には、過料を避ける方法として「相続人申告登記」をすることが考えられます。

　相続人申告登記とは、相続登記の義務化と併せて導入された制度で、ご自身が相続人であることを法務局に申し出ることで、登記記録にご自身が相続人である旨が登記され、過料を免れることができる、というものです。この相続人申告登記は、相続人一人でも他の相続人の協力を経ずに進めることができます。 　様々な事情で遺産分割協議ができない、又は協議がまとまらない場合は、相続人申告登記をご検討ください

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　登記の権利関係は、普段は目にすることもありません。しかし、ご自身の相続が発生したとき、次の世代が不動産を売却・贈与し、又は担保にするとき、不動産の名義＝登記上の権利関係がどうなっているかは、必ず直面する問題です。できる限り現状を整えておくことで、ご家族の手間を大幅に減らすことができます。

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