お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

１.建物点検が求められる理由

　オーナー様や管理者には、建物を安全な状態に保つ義務があります（賃貸住宅管理業の考え方より）。
　建物を適切に管理していない場合、風雨や日照、自然災害などの影響により、経年とともに劣化が進んでしまいます。また、テナントやご入居者様の安全性を維持・向上させるためには、定期的な点検を行い、必要な対応を継続していくことが重要です。
　建物の点検は、重大な事故や災害を未然に防ぐために欠かせない取り組みと言えます。

２．点検の種類

　建物の点検は、大きく法定点検と任意点検の2種類に分けられます。点検が重要とされる理由は、主に次の2点です。

① 法令遵守

　多くの人が利用する建築物は、安全性を確保するため、法律によりさまざまな点検や維持管理が義務付けられています。適切な時期に検査を行わない場合、所有者に対する罰則が規定されているほか、検査を行う検査員にも罰則が設けられています。

② 長期寿命化

　点検によって修繕が必要な箇所を早期に発見できれば、修繕範囲や費用を最小限に抑えることが可能です。結果として、建物の寿命を延ばし、安定した賃貸経営につなげることができます。

３．法定点検の重要性

　これらの考え方に基づき、適切な検査が行われ、建物の安全性が確保されていれば、テナントやご入居者様の安心・安全を守ることにつながります。

　ミノラス不動産でも、法令を遵守し、建物の価値と安全性を維持することを重視しています。各種法令を守らない場合、「不適合」という評価を受けてしまう可能性もあります。

　また、せっかく建てた建物を適切に管理せず、劣化を放置してしまうことは、当初の投資価値を下げてしまう結果にもなりかねません。大切な所有不動産の価値を守るためにも、定められた検査・点検・報告を確実に実施することが重要な第一歩となります。

４．12条点検とは

　法定点検にはさまざまな種類がありますが、大きく分けると建築基準法第12条に基づく定期報告（12条点検）と、それ以外の法定点検に分類されます。　12条点検とは、建築基準法第12条に基づき、国や地方自治体が指定する建築物や設備について、定期的な調査・検査・報告を行う制度です。

　病院、ホテル、百貨店など、不特定多数の人が利用する大規模建築物のほか、世帯数の多い賃貸マンションや、1階に店舗が入っている賃貸マンションなども、条件によって対象となります。建築物や設備（建築設備、防火設備、昇降機など）の所有者または管理者は、有資格者による点検を実施し、その結果を特定行政庁（市区町村など）へ報告する義務があります。報告義務に違反した場合には、罰則が設けられています。

　近年では対象範囲の拡大や、オンライン報告の導入など、制度の改正も進んでいます。制度の全体像については、下の図１をご参照ください。

定期調査・検査	調査・検査対象
特定建築物定期調査	・地盤および敷地　　　・建築物の外部 ・屋上および屋根　　　・建築物の内部 ・避難施設等
防火設備定期検査	・防火扉　・防火シャッター ・耐火クロススクリーン ・ドレンチャーその他の水幕を形成する防火設備
建築設備定期検査	・換気設備　・排煙設備　・非常用の照明設備 ・給水設備　・排水設備
昇降機等定期検査	・エレベーター　・エスカレーター ・小荷物専用昇降機　・遊戯施設等

法定点検がもたらすメリット

　「エレベーターは半年に1回点検があり、年に1回報告書を提出している」と思い当たるオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。エレベーターの点検は、この12条点検に該当します。

　すべての建築物が同じ点検対象になるわけではなく、建物の規模（高さ・床面積・収容人数）や、入居しているテナントの用途・収容人数によって、該当する点検項目は異なります。また、法令改正により内容が変更される場合もあるため、常に最新の情報を確認することが大切です。

　点検を行うことで一時的な出費が増えると感じられるかもしれませんが、法令で定められている以上、実施は不可欠です。

　一方で、定期的な点検と報告を行うことで、故障や事故を未然に防ぎ、ご入居者様の安全を確保できる修繕費の増大を抑える効果が期待できる建物の資産価値を維持できるといったメリットも得られます。ぜひ前向きに捉えていただければ幸いです。

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