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　賃貸経営において、家賃は収益を左右する重要な要素です。しかし、「入居してもらってから家賃を見直していない」「今の相場に合った家賃になっているか分からない」というオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。

　そこで今回は、家賃設定の見直しをテーマに、見直すタイミングや適正な家賃の判断方法、見直す際のポイントをご紹介します。

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１．借主が行方不明になった場合​

　家賃は、周辺の相場や物件の状況が変化することで、いつの間にか適正な水準から外れていることがあります。そのため、一度設定した家賃をそのままにせず、タイミングを見て見直すことが大切です。

　家賃を見直す主なタイミングは、新しくご入居者様を募集するときと、ご入居者様が契約を更新するときです。ここでは、それぞれのタイミングでの家賃設定の考え方を見ていきます。

（１）新規募集時

　新しくご入居者様を募集するときは、家賃を見直す良いタイミングです。周辺の家賃相場や物件の状態などを踏まえ、その時点で適正な水準になっているかを確認しましょう。

　家賃を高く設定しすぎると空室期間が長引く可能性がある一方、安く設定しすぎると入居は決まりやすくても、本来得られる収益を逃してしまいます。また、家賃相場は時期によっても変動するため、募集時の市場状況を踏まえて判断することが重要です。

　適正な家賃を自分だけで判断するのが難しい場合は、管理会社などに相談するのも一つの方法です。管理会社は、周辺の募集状況や家賃相場を把握していることも多く、現在の市場に合った家賃設定を考えるうえで参考になります。

（２）更新時

　入居時に設定した家賃をそのまま継続していると、いつの間にか現在の賃料相場と乖離していること
があります。特に昨今は家賃相場が上昇傾向にあり、相場と比べて低い家賃のままになっているケースも
あります。

　とはいえ、更新時に一度で大幅に家賃を引き上げようとすると、ご入居者様の負担が大きくなり、納得を得ることが難しくなる場合があります。そのため、更新のタイミングごとに相場との乖離を確認し、無理のない範囲で段階的に見直していくことが、安定した賃貸経営につながります。

２.「鳥かご」で物件内の家賃を比較する

　賃料が適正かどうかを見る際は、周辺の似た物件と比較するのが一般的な方法です。一方で、所有物件「内」の部屋どうしで比較する方法は、意外と行われていません。

　一棟の物件に住むご入居者様の部屋の広さや間取り、契約期間、現在の家賃などを一覧にしたデータを、弊社では「鳥かご」と呼んでいます。同じ物件内の部屋を比較することで、同じような間取りや広さの部屋と比べて、家賃に差がないかを確認することもできます。

３.家賃を見直す際のポイント

　家賃を見直す際は、周辺相場だけでなく、物件の状況やご入居者様との関係なども踏まえて判断することが大切です。ここでは、家賃設定を見直す際に押さえておきたい3つのポイントをご紹介します。

専門家の意見を参考にする	適正な家賃を自己判断だけで決めず、管理会社など、賃貸市場を把握している専門家の意見も参考にしましょう。
その時々の市場状況を踏まえる	家賃相場は変動するため、見直す時点での周辺相場や募集状況を確認することが重要です。
段階的に見直す	更新時などに家賃を見直す場合は、一度に大幅に変更するのではなく、相場との乖離を見ながら段階的に調整する方法があります。

　家賃設定は、一度決めたら終わりではありません。新規募集時や更新時などのタイミングで、周辺相場や物件内の家賃バランスを確認し、必要に応じて見直すことが大切です。

　ミノラス不動産では、「鳥かご」を用いて物件内の家賃バランスを確認し、適正な家賃設定を考えるお手伝いをしています。家賃設定について気になることがあれば、お気軽にご相談ください。

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