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大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

　ミノラス不動産では、オーナー様に安定した賃貸経営を行っていただくことで、大切な物件を守り、次の世代へつないでいくことを目指しています。
　そのためには、将来を見据え「物件をどのように維持・活用していきたいか」というオーナー様のお考えに沿った準備や計画が欠かせません。

１．空室対策は賃貸経営の基本

　安定した不動産経営を実現するための重要な対策の一つが空室対策です。物件を長く保有したいオーナー様にとってはもちろん、将来的に売却を検討されている場合でも、空室対策は物件価値を左右する重要な要素となります。

　空室対策は大きく分けて、「入居中の対策」と「入居者入替時の対策」の２つがあります。
本記事では、このうち入居者入替時の対策として、「入居者ファーストの視点を持ったターゲット設定」についてご紹介します。

２．入居者入替時に行う主な工事

　ご入居者様の入替時には、主に次のような工事を行います。原状回復、築年数に応じた設備交換、リフォーム・リノベーション、または壊れた箇所のみを修繕する最低限の工事です。

〇原状回復

　室内を入居前の状態に戻す工事ですが、建物や設備は経年劣化するものです。経年劣化分をすべて修繕するのではなく、次の入居者様が不快に感じない程度であれば、必ずしも修繕が必要とは限りません。

〇築年数に応じた設備交換

　築15～20年程度が経過すると、エアコンや水回り設備の故障、入居者ニーズとのズレが目立ち始めます。設備交換とは、こうした箇所を部分的に新しい設備へ更新する工事を指します。

〇リフォーム

　新築に近い状態へ回復させたり、新築時より性能の高い設備へ変更することで、居室の価値を高める工事です。居室の価値が向上するため、賃料アップが期待できます。

〇リノベーション

　建物の骨組みを残して間取りや設備、デザインを大きく変更し、居室の価値を根本から高める工事を指します。リノベーションも居室の価値が向上による賃料アップが期待できます。

３．まず行うべきは「顧客ターゲット設定」

　設備交換やリフォーム、リノベーションを行う際には、まず「どのようなご入居者様に住んでいただきたいか」という顧客ターゲットを明確にすることが重要です。現在の入居者様の年齢、性別、職業、法人契約か個人契約かなどを整理することで、物件の特性が見えてきます。
　例えば、若い男性のご入居者様が多い物件で、工事前は３点ユニットバスが設置されている場合、浴槽を設けずシャワールームとトイレを分けるといった選択肢も考えられます。
　また、部屋の内装をモノトーンでまとめるなど、設備とデザインの両面からターゲットを意識した部屋づくりが効果的です。

4．「住んでほしい人」から考える部屋づくり

　一方で、「どのようなご入居者様に住んでほしいか」という視点からターゲットを設定する方法もあります。若い世代を想定する場合は、高速インターネット、バス・トイレ別、TVモニターホン、独立洗面台などへのニーズを意識することが重要です。共用部に宅配ボックスを設置することも、満足度向上につながります。若い女性をターゲットとする場合は、防犯カメラやオートロックなど、防犯面への配慮が重視されます。

入替工事は「経費」ではなく「投資」

　ご入居者様の入替時の工事は、単なる修繕費ではなく、将来の収益を生むための投資です。築年数や物件の方向性、顧客ターゲットを踏まえずに工事を行うと、費用をかけても物件価値が上がらない場合があります。

　顧客ターゲットに合った設備交換やリフォーム、リノベーションを行うことで、賃料アップや空室期間の短縮が期待できます。その結果、長期入居につながり、トラブルの減少や建物全体の住環境の向上といった効果も生まれます。

　住環境が良くなることで、周辺地域の印象が向上し、街全体の価値向上にもつながります。オーナー様の賃貸経営は、物件だけでなく、地域を支える力を持っているのです。

　ご入居者様の入替時の工事や設備投資は、思いつきや慣習で行うものではなく、顧客ターゲットや物件の将来像を踏まえて判断することが重要です。

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　　ミノラス不動産では、こうした「入居者ファーストの視点」に基づく空室対策や、賃料・設備・修繕の考え方を体系的に学べる「賃貸経営の基本勉強会」を定期的に開催しています。
　日々の賃貸管理はもちろん、長期的な資産形成を見据えた判断にお役立ていただける内容となっています。無理な勧誘等は一切ございませんので、ぜひお気軽にご参加ください。

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