お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

　将来、次世代の方が物件を継承された際に、経営状況が不安定であれば、判断に迷いを生じる可能性があります。安心して引き継げる状態を整えておくことが、長期的な資産承継につながります。その第一歩が「キャッシュフローの把握」です。

　物件を長期保有されたいオーナー様、将来的に売却をご検討のオーナー様、いずれの場合においても、現状の収入・支出・税負担を正確に把握することは不可欠です。

　確定申告の時期は、経営状況を見直す好機でもあります。今年の数値だけでなく、前年との比較を行うことで、改善点が明確になります。

　特に複数棟を所有されている場合は、全体合算ではなく「物件ごと」に確認することが重要です。物件単位で見ることで、課題が具体的に把握できます。

　今回は、安定経営の入口対策として「キャッシュフローの把握」と「問題発見のポイント」について解説します。　

１．モデルケースによる数値の確認

　表１は、以下条件のモデルケースです。この条件に基づき、収入・支出・返済・税金を整理しました。

• 築20年 鉄骨造
• 1K(25㎡)×6戸
• 賃料・共益費・・・80,000円×6戸=480,000円/月
• 駐車場・・・20,000円×3区画＝60,000円/月

２．収支改善のヒントはどこにあるか

　「⑭運営コスト比率」「⑯NOI率」は、物件の収益力を測る重要指標です。これらが基準より悪化している場合は、「収入不足」または「経費過多」の可能性があります。原因を確認していきましょう。

◆収入が不足している場合に考えられること

① 空室期間が長い

　募集条件が市場に合っているかを確認します。賃料は相場とかけ離れていないか、写真や設備情報は適切かを見直しましょう。内見者の声や入居者属性、人気設備を踏まえた設備更新も有効です。

② 滞納が発生している

　督促・回収を適切に行うことが前提です。自主管理で難しい場合は管理委託の活用も選択肢になります。まずは確実な回収体制を整えることが重要です。

③ 賃料が長年見直されていない

　相場上昇時に据え置いていると本来得られる収入を取りこぼしている可能性があります。更新時の改定や、退去時の設備更新・リフォームによる付加価値向上を検討しましょう。原状回復にとどまらず「選ばれる仕様」へ整える視点が大切です。

◆経費が多い場合に考えられること

　⑭が高い場合は、固定費・修繕費・原状回復費に見直し余地があります。設備導入は流行ではなく、立地や入居者層に適しているかを基準に判断します。見積精査や相場把握、業者との関係構築も効果的です。LED化など固定費削減も有効で、小さな積み重ねが経費率改善につながります。

３．返済バランスの確認も忘れずに

　「⑱借入金返済率」「⑲返済倍数」が基準を下回る場合、金利条件の影響を受けている可能性があります。変動金利の場合は、今後の上昇も想定しておく必要があります。ただし、金利上昇局面においては、返済額を抑える対策だけでなく、収入を高める施策のほうが効果的な場合もあります。例えば、物件内に未活用スペースがある場合は、駐車場としての貸出やシェアリングサービスの導入、倉庫としての賃貸活用など、収益化の可能性を検討する余地があります。

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　表1はモデルケースですが、毎年数値を記入し前年と比較することで改善点が明確になります。対策の効果は継続的な数値管理で見えてきます。新築時の事業計画が残っている場合は当初計画との比較も有効です。差異が大きい項目こそ、優先的に見直すべきポイントです。

　キャッシュフローの数値の読み取り方や改善の考え方については、【賃貸経営の基本勉強会】でも詳しく解説しています。「自分の物件ではどうなのか」を具体的に確認したい場合は、ぜひご活用ください。

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