お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

満室経営が、収益最大化に繋がります。設備面だけでなく、行うべき募集活動、リフォーム事例等、実際の数値や事例に基づいた情報をお伝えしていきます。

4月は繁忙期の最盛期が終了し、徐々に入退去が消極的になるシーズン「閑散期」に突入するタイミングです。所有している賃貸物件でお引越しの予定があるオーナー様や、この繁忙期期間にお申込みに至らなかったオーナー様も下記のシミュレーションを参考に今一度賃貸経営の肝「空室対策」の方向性を見直してみてはいかがでしょうか？​

考えてみましょう

入居平均賃料8.0万円で、同じく8.0万円で募集しています。12戸中4戸入れ替わり、全室合わせて1年間空室です。

ゆくゆくは売却を…と考えているのなら、売却まで時間があるので、リノベーションをして賃料を上げるという選択もあります。しかし、リノベーションに要する支出に見合う収入が見込めるのであればおすすめできますが、そうでなければやらないほうが良いでしょう。

管理会社の提案に対して、どう判断するかはオーナー様次第です。今後、どうしていきたいかを判断基準にするといいでしょう。

テナントリテンション

賃貸物件の収益最大化のポイントに「テナントリテンション（入居者保持）」があります。ご入居者様に長く住み続けてもらうための努力や工夫をする取り組みのことです。
稼働率という指標を紹介します。入居率＝入居期間÷（入居期間＋空室期間）で計算します。入居率の早見表を準備しました。3つの例を見てみましょう。

稼働率を知っていると、年間収支を算出できます。（年間収支＝家賃×総戸数×12か月×入居率）

①　空室期間６ヶ月、入居期間24か月（2年）の場合、24 ÷（24+6）= 0.8　入居率は80.0%
②　空室期間２ヶ月、入居期間24か月（2年）の場合、24 ÷（24+2）=0.923 入居率は92.3%
③　空室期間６ヶ月、入居期間72か月（6年）の場合、72 ÷ （72+6）=0.923 入居率は92.3%
15年いたご入居者様が退去したとします。その後、少し時間をかけて大がかりなリフォームをして空室期間が6ヶ月になった場合でも、次のご入居者様に6年間住んでいただけくことができれば入居率は92.3%と高くなるのです。
　つまり、長く入居してもらうことは、空室期間を短くすることと同様に重要なことなのです。

賃貸経営の収益最大化の肝は”長く住み続けてもらうこと”

収益最大化のためには、長く住んでいただくことがポイントです。早期退去が続くと、その分オーナー様の修繕費がかさんでしまいます。

お持ちの物件に今どんな方が住んでいるのか。それが、その物件ターゲット顧客となるでしょう。一度ご確認してみてはいかがでしょうか。

転勤で東京に来る方が多い場合は、入れ替えの数を防ぐのは難しいでしょう。そういった場合は、空室日数を減らすことに注力しましょう。例えば、家具家電付プランを設けたり、インターネット無料設備等の導入を検討したりといったことが挙げられます。

生活保護のご入居者様や滞納があるご入居者様、トラブルで出ていく方が多い場合は、リノベーションして入居者ターゲットを変えるのも良いでしょう。

繁忙期の分析

今年の繁忙期（2024年12月～2025年2月末時点）でのお申込みデータから男女比や年齢層などを分析してみました。※全体の個人申し込み（約200件）

①男女比：男性60％、女性40％（左上グラフ）
②年齢層：20代64％、30代14％、40代12％（右上グラフ）　
③敷金礼金：敷金0.9か月、礼金0.8か月
④お勤め先年収：平均354万円
⑤年収に対しての賃料の割合：約35％

次回は、3月末までのデータ分析を予定しています。

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