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　賃貸経営を長く続けるためには、「今、どれくらいの収入があり、いくら手元に残っているのか」を把握することが大切です。また、新築時に立てた事業計画と現在の状況を比べることで、収益にどのような変化が生じているのかも見えてきます。今回は、賃貸経営の収支を考えるうえで基本となる「キャッシュフロー」と、現在の賃料や空室状況などを分析する「リーシング診断」について、基本からご紹介します。

１．賃貸のキャッシュフローとは

　賃貸経営では、家賃収入から空室や未回収による損失、管理費や修繕費などの運営費、ローン返済額、税金などを順番に差し引いていくことで、最終的な「手残り」が分かります。この「何を引いて、何が残るのか」を表したものが、キャッシュフローの考え方です。

　賃貸経営では、この手残りが新築時の計画と比べてどう変化しているのかを見ることが重要です。築年数が経つと、家賃の下落や空室、修繕・設備更新など、収支に影響する要因が増えていきます。そのため、新築時の計画をそのまま基準にするのではなく、現在の収支を定期的に確認し、状況に応じて計画を見直していくことが、安定した賃貸経営につながります。

２．リーシング診断とは

　リーシング診断とは、現在の募集条件や賃料、空室状況などをもとに、物件の「今」を分析する診断です。「現在の家賃は周辺相場と比べて適正か」「新築時の計画からどのように変化しているか」などを確認し、収益を見直すためのポイントを可視化します。

　診断では、新築時の計画・現在の状況・適正価格を比較することで、当初の想定からどのような変化が生じているのかを確認します。ここでいう「適正価格」は、物件の条件や周辺の市場状況などをもとにミノラス不動産が分析した、現在の賃料・管理費などの目安です。

３．新築時と今、収益はどう変わった？

　　新築時に立てた事業計画は、10年、20年と賃貸経営を続けるうちに、家賃相場や金利、維持管理費などの前提が少しずつ変化していきます。先の表のように、新築時の計画と現在の状況を比べることで、収益にどのような変化が生じているのかを確認できます。

　　さらに、現在の市場に合わせた「適正価格」と比較することで、今の条件を見直した場合に、収益をどこまで改善できる可能性があるのかも見えてきます。

　　新築時の計画を基準にするだけでなく、現在の状況を把握し、必要に応じて条件を見直すことが、安定した賃貸経営につながります。

4．「手残り」のズレは早期発見がカギ

　前ページの表のように、新築時計画では手残り55.5万円を想定していても、金利上昇や家賃下落などによって、現状の手残りが37.2万円まで下がっているケースもあります。一方で、家賃収入などの条件を見直すことで、手残りを40.5万円まで回復できる可能性もあります。

　このように、新築時の計画と現在の収支にはズレが生じることがあります。大切なのは、そのズレを放置せず、現在の収支が計画と比べてどうなっているのかを早めに確認することです。定期的に手残りを確認し、必要に応じて計画を見直すことが、収益改善の第一歩となります。

5．新築時計画とズレが生まれる主な理由

「新築時の計画」は、あくまで出発点です。10年、20年と経営を続ける中で、現状に合わせて見直しを行うことが、100年続く賃貸経営への第一歩となります。

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　賃貸経営では、新築時の計画と現在の状況にズレが生じることがあります。
キャッシュフローやリーシング状況を定期的に確認し、家賃や金利、維持管理費、空室状況などの変化を把握することが大切です。
今の状況を知り、必要に応じて計画を見直すことが、安定した賃貸経営につながります。

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