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　借地権でもっとも多いトラブルのうちの1つが「契約書」の問題です。20年30年前の契約書をそのままにしている方も多いのが現状です。そこで、今回は昔のままの契約書で起こり得るトラブルの事例をご紹介します。

　借地契約書についてのトラブルをご説明します。地主様からご相談をいただいた場合に、まず確認をさせていただくのが借地権の契約書です。現在の地代、契約期間、契約面積など多くの情報がこの契約書から分かります。しかし、残念なことにこの契約書を紛失されていたり、作成されていないかたまたは作成されていない方も多く見受けられます。また契約書はお持ちでもその内容が複写式のペラペラの紙切れ1枚で、重要な決め事などが記載されていない場合も多くあります。
これらの契約書はいずれ非常に大きな問題を発生させる、最も大きい原因と言っても過言ではありません。

よく見る契約書のパターンとして、右図のような複写式のペラペラの契約書があります。この契約書の中にはごく一般的な当たり障りのない契約条文しか記載がありません。
例えば、【更新】に関しては、まるで期間が来れば更新するのが当たり前のように、一切の記述がありません。この契約書のままで果たして更新料を支払ってもらえるのでしょうか？
また【承諾】に関してはいかがでしょうか？
「借地権の譲渡、転貸、増改築には承諾が必要」とは記載があります。では承諾料に関してはどうでしょうか？ここには何の記載もありません。
（※契約書に記載がなくもと、過去の更新時や承諾時に更新料や承諾料を支払った事実があれば、次回更新時、借地人に支払い義務が生じるという判例もあります）

他にも、実際にあった事例として、「地代支払い時の振込手数料負担が明記されていないため、地代から差し引かれて地主様に振り込まれている」、「借地人に相続が発生したとき、1人の相続人には連絡したが実は相続人は他にもいた」ために地主様の借地買取が白紙になった等のトラブルが発生したこともあります。
現在、これだけ情報化社会になっているにも関わらず、借地権の契約書は未だに上記のような薄い内容の契約書が多いというのも事実です。万が一裁判に発展した際にも、お互いが合意した契約書が非常に重要な要素になるのは間違いありません。

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最後に、契約書を整備することでもう1つ大切なことがあります。それは「次世代への承継」です。今までもお伝えしましたが借地権は収益性がどうしても低くなり、「負の遺産」と言われがちです。しかもトラブルが多い。そんな借地権を次世代の方が引き継ぐ際に、契約書を見ても判断のつかない内容だったら、いかがでしょうか？次世代同士（底地人・借地人同士）でも大きく争うことになってしまいかねません。
当社ではまず、ご相談いただいた地主様の契約書の内容確認から進めております。もしお手元の契約書にご不安な点がございましたら、お気軽にご相談くださいませ。無料にて診断サービスを行います。契約書自体の書き換えサービスも行っておりますので（有料）お気軽にお申し付けくださいませ。

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いかがでしたでしょうか？
契約書一つとってみても多くのトラブルの元が隠されていることがわかりました。次回は「借地権の測量」についてのコラムを記載いたします。引き続き何卒宜しくお願い申し上げます。

底地をお持ちの地主様向けに、セミナーを開催しております。底地の活用方法、契約書のポイント、更新料や承諾料の計算方法など、地域に特化した情報としてお伝えしておりますのでまずはお気軽にご参加ください。

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