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サブリースとは

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大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

2022.03.28

サブリースとは

はじめに

　オーナー様は、賃貸経営について考えなければならないことがたくさんあります。賃貸経営を始めるときには「自主管理か、不動産会社に管理を依頼をするか」と１度は考えられると思います。
　実は、オーナー様の約９割が不動産管理会社に管理を委託し、賃貸経営を行っているのです。
　さて、管理会社と契約する時に「サブリース」という言葉を聞くことがあります。これは、オーナー様と管理会社との契約方法のひとつで、空室リスクの対策方法として有名なものです。
　そこで、今回は「サブリース」の仕組みやメリット・デメリットなどをご紹介します。

サブリースとは

　サブリースとは、管理会社がオーナー様から賃貸物件を借り上げて、管理会社が入居者を募り、入居者から家賃収入を得る仕組みのことを言い、「一括借り上げ」とも呼ばれます。物件のうちの何部屋かを対象にする場合もあれば、物件を一棟丸ごと対象とすることもあります。

サブリースのメリット・デメリット

メリット
　１番のメリットは、空室リスクを回避できることです。管理会社が物件を借り上げてくれるため、ご入居がない期間も安定した収入を得ることができ、さらに、滞納があったとしてもオーナー様は問題がないのです。
　また、通常の賃貸住宅の確定申告では、各部屋ごとの家賃や契約情報を申告しますが、サブリースを活用すると、オーナー様と管理会社間での契約のみになるため、確定申告がラクになります。

デメリット
　サブリース契約を結ぶと、管理会社からの入金は決まった額しかありません。たとえ家賃が上がっても、その額は変わりません。加えて、礼金についても管理会社が受け取ることになります。そのため、サブリースを活用しない場合よりも、家賃収入が下がることもあります。
　また、個人情報を守るために、どのような人が入居しているのかを知ることは難しくなります。

サブリース導入のポイント

　サブリースは上記のように、メリット・デメリットがそれぞれ多くあります。そもそもはオーナー様をサポートするための仕組みですが、法律や契約の隙をついて利益を得ようとする会社もあるのです。トラブルを回避するためには、サブリース契約を結ぶ前に、サブリースの仕組み・契約書の内容をきちんと理解しておくことが大切です。特に重要となる契約書のチェックポイントをご紹介します。

１．賃料の見直し時期
　サブリース契約では、賃料の見直しが認められています。管理会社によって見直しの条件や、タイミングが決められています。どの物件も、経年劣化が進むと賃料が下がる可能性はあります。サブリース物件も例外ではありません。賃料見直しについて分かっておかなければ、収支計画が突然大きく狂ってしまうこともあります。賃料の見直し時期と期間に問題がないか、必ず確認しておきましょう。

２．修繕や原状回復の費用
　サブリース契約では、修繕等に係る費用はオーナー様が負担することが多いです。また、管理会社によっては、「管理会社が指定した業者に工事を依頼すること」が契約の条件になっている場合もあります。オーナー様が「知り合いの業者に頼みたい」「もっと安くしてくれる会社に工事してほしい」と思ってもそれが叶わず、工事費が割高になることもあるということです。どれくらいの頻度で修繕等が実施されるのか、費用はどれくらいになるのかを把握しておきましょう。また、工事費がサブリース賃料から差し引かれた場合、収支計画はどのようになるのかを確認しておくことも必要です。

３．契約と解約
　サブリース契約では、「途中で解約はできない」とされているケースがほとんどです。「サブリース賃料の見直しで、賃料が引き下がってしまった・・・」とオーナー様から解約を申し込むことも可能ではあります。しかし、解約違約金が設定されていることが多いのです。不動産会社がオーナー様からの解約を拒否してトラブルに発展した事例もあります。解約や違約金についてどのような取り決めになっているのかを把握しておきましょう。

４．免責期間
　免責期間とは、家賃保証を行わない期間のことをいいます。免責期間には、新築時における全部屋について家賃を免責する期間、そして入居者が退去した際の家賃を免責する期間の2種類があります。免責期間は、会社により異なりますが、１～３か月程度が一般的です。