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　最近、賃貸の修繕について新しい動きが見られていることをご存知でしょうか。「賃貸住宅修繕共済」が2022年４月より始まり、民間企業が提供する大規模修繕のサブスクリプション型のサービスも登場してきています。今回はこれらについてお伝えします。

賃貸住宅修繕共済

　共済掛金は全額必要経費になります。補償対象は建物の外壁、軒裏（軒天）、屋根（屋上）です。掛け金は、全て掛け捨て商品であり中途解約や満期での返戻はありません。共済へ加入する場合は、以下の注意事項に気を付ける必要があります。

☑	対象は「修繕」であり、「性能向上（グレードアップ）」は含まれない。
☑	対象となる物件にすでに劣化事象が発生している場合、修繕を行ってからでなければ共済に加入できない。
☑	払い込み済みの共済掛け金の総額からシステム利用料などとして事業費を控除される。
☑	共済期間の初日から毎年、建物検査を受けなければならない。
☑	共済組合の運営に充てる事業費の割合は、必要により見直すことがある。
☑	定期検査において、共済の対象に劣化事象が発生し、一定の要件を満たす修繕工事を行った場合、未経過共済掛け金を限度に共済金が支払われる。
☑	決済サービス手数料は口座振替１回あたり200円。
☑	修繕を実施する事業者は、代理店が指定する事業者となる。
☑	初回共済掛け金が、初回振替日に振り替え不能となった場合、共済契約は無効となる。
☑	共済金は、修繕を実施する事業者に直接支払われる。
☑	加入にあたっては建物の長期修繕計画書（組合所定の書式）を提出する。

　すでに受付の開始しているものの、事例等が無いので、まだ不明な点は多い状況です。流れとしては以下のようになります。

　　今までは貯金としか見られなかったお金を経費として見てくれるという点はメリットと言えるでしょう。しかしながら、先に記載した通り、まだ不明確な点が多いので、研究・検証は必要だと思います。なお、賃貸住宅修繕共済については、過去の記事「大規模修繕積立金共済制度」で詳しく掲載していますので、こちらも併せてご覧ください。

サブスクリプション型のサービス（月額定額制の大規模修繕サービス）

　サブスクリプション（以下、サブスク）とは、定額制サービス、つまり商品やサービスを一定期間利用する権利として定額料金を支払うビジネスモデルです。最近よくあるサービスですと、月額料金を払うことで、動画の見放題、レンタルし放題、食べ放題が可能になるものがあります。大規模修繕・建物メンテナンスに関しても、このサブスクのサービスが誕生しています。

A社	物件の状態に応じたメンテナンス計画書を基に、集中メンテナンス料（相急な工事を必要とする場合の修繕一時金）と毎月定額のメンテナンス料を決定。 月額＝（総工費－集中メンテナンス料）÷15年（180か月）
B社	内装工事、設備・給排水工事などに長けた職人が在籍しており、現場管理から引き渡し、メンテナンスまで一貫して対応可能。月額は、長期の修繕スケジュール作成と総工費の算出を基に決定。 延べ床面積や居室数により異なるが、1戸あたり月額数千円～
C社	依頼後の現地建物診断により契約年数を決定（最大15年）。契約中は月額費用のみで追加費用はなし。定期点検を行った結果が専用アプリで報告されるので、物件の状況をリアルタイムで確認することができる。 月額＝（見積金額－応急メンテナンス費）÷15年（180か月）

　上記は大規模修繕サブスクを提供している企業の内容例です。提供する企業により違いはありますが、基本の仕組みは似ています。家賃収入の２～10％程度の月額料金を支払うことで、定期的な調査や検査の実施、鉄部の塗装やバルコニー・屋上の防水・塗装、外壁補修・塗装といったメンテナンスを必要な時期に必要な個所だけ行ってもらえるサービスです。

　導入のメリットは、毎月払う定額費用は経費として計上できること。また、定額サービスを提供している会社が定期的に確認をして修繕を行うため、クレームの発生を押さえられることです。見積りを取って検討するなどの時間も削減できると思います。

まとめ

　共済もサブスク型サービスについても、全てが経費として計上できるのが大きなメリットです。また、収入から積み立てて行くなら、所得税の面でもメリットはあるでしょう。さらに、実際に工事を行う時、借り入れをする場合の手続きや金利を心配することもなくなるでしょう。しかし、毎月の共済金の掛金や定額サービスの料金は決して安いものでは無いと思います。

　どちらかを活用したい方は、まず、現状把握をすることをオススメします。建物の状況把握した上で、今後、建物をどこまで維持していくかを考慮した長期修繕計画を立てることが重要です。

　また、現状の収入と支出だけでなく、税金も含めて実際の手残りは幾らなのか把握するためにキャッシュフロー表でのお金の流れの把握も併せて行っていただきたいと思います。予算的に余裕がない状況でサービスを導入してしまうと、キャッシュアウトの可能性もあるからです。右手で商品磨き、左手で算盤と考えていただければと思います。

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