お役立ち情報

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役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

　弊社のシェアハウス事例と現在売り出し中のシェアハウスのご紹介をさせていただきます。

空きテナントの再生として​

　2008年にオープンした下記物件は、もともと工場が入居していたテナントが退去し、空室対策としてシェアハウスを企画しました。細長い50坪以上のスペースのため、このまま募集しても客付けが難しい状況でした。屋内駐車場やトランクルーム、住戸へのコンバージョンなど、色々な選択肢を検討しましたが、もっとも収支がよいシェアハウスにチャレンジすることにしました。当時はまだシェアハウスの認知度が低く、うまくいく保証がありませんでしたので、内装費用を弊社が負担し、月々の家賃を少し抑えていただくご提案を行い、事業開始に至りました。​

　現在はコロナの影響もあり、家賃は当初設定より戸あたり7,000円程安くなってしまいましたが、2008年から現在に至るまでオーナー様と契約した家賃を下げることなく継続できています。そのままテナントとして継続していたら、当初の懸念に加えて、コロナの影響を受けていたと思いますので、テナントの空室対策としてシェアハウスが効果的だったと思える事例です。​

築古アパートの再生として​

　2012年に、築50年超の築古アパートをシェアハウスとして再生しました。​

　オーナー様はいずれ建替えを予定されていました。しかし、空室をそのままにしておくことはできないので、地域の活力になる建物活用として、コミュニティー型シェアハウスの提案に興味を持ってくださいました。水回りのリフォーム、和室から洋室への変更、家具・家電の購入設置などを実施しました。この物件も、現在まで平均入居率90％以上で運営が継続できています。​

　弊社では、シェアハウスの契約は1年間の定期借家で行います。そのため、仮に、立退き交渉をすることになっても、一般賃貸借契約よりは容易に進めることができます。​

　もし、シェアハウスにしていなければ、風呂なし共同トイレのアパートのままでしたので、家賃は3万円台、入居率もご入居者様の質も悪くなる一方だったでしょう。この記事を読んでいるオーナー様で、同様に〇〇荘や〇〇寮といった物件をお持ちのオーナー様がいらっしゃいましたら、建物活用としてご提案いたします。​

縦に長い土地の活用として​

　このシェアハウスは2011年に弊社で企画して建築した物件です。当時はシェアハウスが社会的に認知され始めた時期で、競合ライバルも今ほど多くはありませんでした。​

　あるオーナー様から、資材置き場として利用していた 200坪超の広い土地の売却相談を受けました。前面道路が狭く、個人で活用するには広すぎて購入する層がいない状況でした。そこで、弊社で土地の南側半分を土地分譲・建売として販売、残った細長い土地（約50坪）の活用として、シェアハウスとするか、アパートとするかを比較・検討しました。​

　横長の土地にアパートを建てる場合、長屋のようにすると2階の各部屋に階段が必要になります。また、片側廊下とバルコニー、バルコニーからの窓先空地などを考えると利用面積が狭くなってしまいます。​さらに、建築コストの面でも違いがありました。１Ｒのアパートにすると、各室にキッチン・浴室・トイレなどを予算組みしなければなりません。しかし、シェアハウスであれば水回り設備は1か所に集約することが可能となり、あまった分は居室として使うことができます。​

　こうした検討の結果、シェアハウスとして運用することとなりました。

相続税対策として​

　2016年、弊社の管理オーナー様に相続税対策として、上記のシェアハウスをご購入いただきました。購入してから建物の賃料収入が増えることに注意が必要ですが、築2011年の木造のため減価償却費も計上することができます。​

　現在は、当時に比べて競合ライバルが増えたこと、かぼちゃの馬車によるシェアハウスの大量供給、コロナ禍の影響等で賃料が下落してしまっています。賃料収入は満室想定で約60万円（不動産会社への管理料は別途）と、当時に比べて利回りは下がってしまいますが、資金圧縮による相続税の節税効果は十分あります。​

　この物件は現在9,780万円で売り出し中です。計算を簡単にするため、土地7,000万円・建物3,000万円、総額1億円で購入した場合、実際の不動産評価額は約4,000万ですので、現金1億円保有のまま相続を迎えるよりも約6,000万円の資産圧縮効果があります。相続税率が30％の方であれば1,800万円、40％の方であれば2,400万円の節税効果になります。管理オーナー様限定でご紹介しておりますので、ご興味がございましたら、お問い合わせください。　

まとめ

　縦長の土地は活用方法に悩まれるオーナー様もいらっしゃるかと思います。建築コストと利回りから、アパートやシェアハウスのご提案、更地の場合は、コインパーキングや月極駐車場、バイクコンテナ、物置などのレイアウトのご提案へ。弊社のスタンスは一貫して、オーナー様の将来ビジョンに一番合った土地活用を提案することです。​

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