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適正な地代

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2020.07.10

適正な地代

地代（収入）と税金（支出）のバランス

　借地権について１番多いご相談は「適正な地代はいくらなのか？」ということです。借地権の地代や更新料・承諾料についてはある程度の目安はあるものの、明確な金額や料率が定められていないというのが現実で、地代の値上げや更新料の設定の際に、借地人とトラブルになることも多くあります。長い歴史の中で借地人の権利が非常に強くなった借地権は、収益性で見ると非常に低く、「負の遺産」や「負動産」ともいわれていますが、地主様にとっては大切な土地であり、資産です。「昔からこの地代だから今更変えられない」、「多少赤字でも仕方ない」というお声も良く聞きます。しかし、借地権も収益物件と考えると、地代収入が低く収益が悪いのであれば、すぐにでも改善するための対策を取らなければならないはずです。

　では、一般的に言われている地代の適正地代とは、どのぐらいなのでしょうか？地主様が支払われている固都税（固定資産税・都市計画税）がその目安になります。

適正地代＝年間の固都税×３～４倍

　年間でお支払いされている固都税の約3～4倍以上の地代収入がなければ、適正とは言えないということです。例を挙げてみましょう。

具体例

◆年間固都税40万円、年間地代収入100万円の場合
　先ほどの式に当てはめて計算すると、現在の年間収入は固都税支払いに対し地代収入2.5倍であることが分かります。つまり、この場合は要改善が必要と言えます。適正地代は120万円～160万円です。

◆年間固都税60万円、年間地代収入210万円の場合
　先ほどの式に当てはめて計算すると、現在の年間収入は固都税支払いに対し地代収入3.5倍であることが分かります。つまり、この場合は適正な地代であると言えます。

　昭和49年から3年毎に借地権の地代調査を続けている「日税不動産鑑定士会」によると、平成30年時点での東京都の平均地代倍率は住居系で4.60倍、商業地で4.37倍というデータもあります。あくまでも平均のためすべてに当てはまるわけではありませんが、上記データからも現実的には固都税の4倍前後というのが、最も適切な地代であると言えます。

　今回の算出方法は非常に簡単ですので、ぜひお手元の納税通知書などで税額を確認し計算してみて下さい。また、借地権が分筆されていない地主様も多くいらっしゃいます。その場合、固都税は一筆分で算出されるので、全体の固都税を各借地の面積按分で出すと、概算での算出が可能です。大切なご資産を次の世代へつなぐ。世代を超えて地域の不動産を活かし、資産価値を向上させる。そのためにも、現時点での地代（収入）と税金（支出）を把握し、収支改善を行っていく必要があるのです。