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事例の紹介

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実事例をご紹介

2022.11.14 空室対策 賃貸経営サポート

コンセプトリフォーム事例

建物情報

築年:1996年
構造:鉄骨造
階数:3階建て
立地:大田区西蒲田
最寄駅:JR京浜東北・根岸線 蒲田駅 徒歩5分

部屋情報

間取り:1R
広さ:19.76㎡
階数:3階
向き:西向き

事例概要

実施年:2010年(築14年時)
工事内容:内装リフォーム

工事実施への経緯

 ミノラスでは、ご入居者様の募集の前には「リーシング診断」を行い、現状の分析して課題を把握、改善していくシステムを取っています。診断をもとに、建物の状態やお部屋の設備などの項目で構成された、各お部屋について空室診断書を作成します。

 今回の物件のように「1K/1R、駅徒歩10分圏内、家賃65,000前後」といった条件のお部屋はライバルの数が非常に多くなってしまいます。そこで、何か付加価値を付けたり、インパクトを強くしたりといった差別化をすることで、内見に来るお客様や仲介会社の営業マンの印象に残るお部屋を作ることもあります。

 今回のお部屋は上記のライバル数の多い物件であり、空室期間がどんどんと延びてきている状況にありました。気になる設備としては、3点ユニットバス、1口ガスコンロ、洗濯機置き場がバルコニーにある点です。

ご提案内容

 ライバル物件の数が多い以上、お部屋に付加価値を付ける必要が出てきます。「万人受け」ではなく、「一人に選んでもらえる」お部屋となるよう、コンセプトリフォームをご提案することとしました。

 〇デザインクロスの活用
 〇照明器具、3点ユニットの鏡の交換
 〇設備交換は必要最低限のみ(エアコン等)

利回りの確認

ミノラスの「利回り10%リフォーム」
ミノラスでは、利回りを10%に設定しています。利回りの計算結果、10%を下回る場合はリフォームをしないというご提案をしています。何もしなかった場合の賃料投資してアップした賃料が、投資額に見合うかどうかを一つの判断基準にしています。

▶▷▶ 利回り=( 賃料UP額 × 12ヶ月 )÷ ( リフォーム費用 - 原状回復費用 ) × 100

→原状回復のみの場合の費用150,000円、想定賃料64,000円

→リフォームした場合の費用600,000円、想定賃料68,000円

今回の物件について、リフォーム後の利回りを計算してみると以上のようになり、

利回りは10%を超えました

そこで、オーナー様には「リフォームの投資をして、賃料を上げる」提案をオススメしました。

ターゲットと取組内容

 ターゲット:20代前半新社会人・単身の男性


 「西海岸風のお部屋」をコンセプトにリフォームを実施。敬遠されがちな3点ユニットについても、デザインクロスを活用、鏡を大きくすることで印象アップを図りました。洋室には印象に残りやすい照明も設置しました。また、家具や小物を設置する「ホームステージング」状態での写真を募集図面に用いて、デザイン物件でお客様が感じやすい「生活のイメージが沸かない」という点もカバーしました。

▶関連記事はコチラ「お部屋のイメージをUP!ホームステージング

コンセプトリフォーム後

賃料:家賃68,000円(4,000円UP)

◎完工前(リフォーム中)にご成約!

編集後記

 今回のコンセプトリフォームでは、大きな設備変更は行わず、原状回復のクロスの単価を上げ、表層のリフォームとしました。その後も女性を中心に人気があり、一度ご入居いただくと長期ご利用いただくお客様が多い物件となりました。大がかりなリフォームを行わなくても、「一人に選んでもらえる」お部屋にすることもできますので、ご参考にしてみてはいかがでしょうか。

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